目录
一、开发商应提前找机构沟通融资合作并预留更多时间进行前期工作
二、开发商应逐步适应多元化的融资路径
（一）关于全封闭业务或打包融资业务
（二）关于“股+债”的捆绑业务
（三）关于“前融+开发贷”的捆绑业务
三、开发商拥有的非金融机构融资资源将成为融资利器
四、前融项目的资金争夺已上升到高层之间的人脉比拼
五、大湾区城市更新项目进入补交地价阶段的情况逐步增多，融资方式面临挑战
笔者按：
2019年已进入第四季度，对开发商来说（特别是融资部门），已过去的三个季度可以算是经历了过山车式的地产融资体验。2019年1月至4月，银行和信托针对拿地前融和开发贷等地产融资业务仍然有较多的操作空间，但自从银行被约谈和交叉巡查再加上5月17日发布23号文之后，地产前融就开始呈现断崖式下跌。在这种背景下，一方面市场倒逼开发商不断拓宽融资渠道和打开融资思路，另一方面也催生了地产融资市场的很多新变化。本文主要基于西政资本和西政财富的放款项目操作情况，就最新的市场行情进行相关总结，以供各位地产同行参考。
为便于读者了解当前市场行情下主流开发商的面临的困境和针对性的策略调整，笔者以受限最多的前融为例，先简单说明一下融资行情转变的大概情况：
一、本轮融资政策的收缩达到了历史以来最严厉的水平，之前基本依赖银行和信托融资的开发商大部分都被本轮监管搞得措手不及，对最新的融资成本和融资思路调整的反应周期明显超出预期，目前不少这类开发商还处于找不着融资方向和融资思路的状态。
二、前50强开发商大部分都未放宽融资成本，由此导致前融难拿（尤其是土地款配资） ，拿地能力开始下降，甚至个别城市拿地能力明显弱于实力较为强劲且负债低的中小开发商（尤其是地方龙头类开发商）。简单来说，前50强开发商如果仍旧坚守监管政策调整前的融资成本上限，当自有资金不足时，将出现在招拍挂市场上无法与50强或百强开外地产商进行拍地竞争的被动局面，也即无法获得融资杠杆，最终会出现竞争不过一些能做前融的强实力的中小开发商的趋势。
三、受监管政策影响，金融机构的业务收缩非常严重，不过因金融从业人士拥有资源优势，银行和信托机构从业人员已大量流向开发企业的融资部门，不过开发商（特别是大型开发商）融资团队的内部竞争激烈，且淘汰机制越趋严格。据西政财富同事反馈，我们跟开发商对接的几个项目都碰到了中途更换了好几波融资人员的情况。
综合今年1-3季度频繁出现的监管政策和监管措施，同时根据西政资本和西政财富操作的融资项目情况，以下就最新地产融资行情做如下总结：一、开发商应提前找机构沟通融资合作并预留更多时间进行前期工作
目前在我们操作的项目中，一些中小型开发商从获得土地信息时（一般是指开发商开始向政府内部了解拟挂牌的土地信息的时间，特别是一些勾地项目）就开始与市场上的资金机构对接融资工作，一方面是由于中小型开发商拿地决心更多取决于资金机构是否认可目标地块（资金机构认可项目的情况下可增强后续融资信心），另一方面是由于自有资金不足的情况下只能通过放大杠杆获取土地，比如前期跟几家机构沟通后确认或锁定一家合作机构，双方从保证金阶段一起进入（也即配资），最终完成拿地的所有动作。客观地说，越早开展融资前期工作，对开发商的拿地来说就会越有利。从这个层面而言，目前行情下，融资团队的价值有逐步盖过投资部门的趋势。
二、开发商应逐步适应多元化的融资路径
在地产融资行情突变的背景下，大部分开发商都在寻求不同程度的“变”，而且也逐步接受多元化融资思路。在我们操作的项目中，以整体打包的融资思路为例，如真股合作、股+债、前融+开发贷的捆绑以及前融+代管代建+销售代理（主要针对一些当地开发商有获取土地的资源和能力，却没有操盘能力的情况）等融资方式，在监管收紧前大部分的开发商都接受度很低或者根本不太了解，但从目前的情况来看，开发商的接受度已明显提高，对融资成本上限的放宽以及开发利益的让渡也变得更为明显。
除此之外，即使是前50强开发商和大型国企央企开发商，也会通过类似施工企业补贴利息差的方式，无形中接受提高后的前融成本，从而适应市场变化（备注：施工企业补贴利息差的操作示例：开发商向西政财富申请的年化综合融资成本是15%，其中开发商承担年化10%的部分，剩余年化5%的利息由施工方承担）。
（一）关于全封闭业务或打包融资业务
关于整体打包融资的方式，在机构层面其实是指全封闭业务，比如监管不太严格的时候，银行或信托机构向开发商提供并购贷、更新贷、开发贷等涵盖项目整个周期的融资服务，只是目前因监管原因导致银行和信托机构难以操作。不过对于私募或金控等企业来说，整体打包融资可以起到跟全封闭业务相同的结果，比如资金方连同旗下施工企业、保理公司、运营公司以及合作的银行、信托等机构，从保证金、土地款、开发贷、代管代建，工程应收和购房尾款保理等入手，为房地产开发项目提供全生命周期的融资服务。
（二）关于“股+债”的捆绑业务
据西政财富的同事反馈，目前的“股+债”产品中出现了前端低利息债权加后端加收或补充提取真股收益的融资方式，简单来说，前端债、后端股的分阶段融资方式，一方面降低开发商前期债的利息压力（前端利息较低），另一方面也通过开发商后期“舍得”让渡项目权益（股权收益），从而实现融资成本的综合平衡并确保资金方收益。从西政财富中心整理的市场情况来看，目前该方式已被越来越多的机构所采纳。
（三）关于“前融+开发贷”的捆绑业务
“前融+开发贷”的融资模式里，核心的操作要点是通过开发贷实现对前融的置换。银行和信托融资的监管政策没有收紧前，只要具备开发贷的放款条件，基本都不用担忧放款问题，但目前的行情下，很多做前融的机构都担心后端的开发贷无法顺利放款，尤其是今年下半年经常出现银行或信托机构出了开发贷的贷款批复却无钱可放或无法完成放款的现象。
从业务的操作层面来看，目前的市场冲突点已越来越明显，一方面是操作拿地配资的机构要求将开发贷批复的出具作为投决或放款的前置条件，另一方面是目前银行、信托等金融机构无法再轻易提供开发贷批复，因此造成两难局面。当然在我们操作的项目中，比较灵活的信托机构如需在开发商拿到土地前出具开发贷批复，也还是有一定的沟通空间。值得注意的是，不少金控平台旗下有关联的信托公司时，操作“前融+开发贷”会容易很多，且还款来源和风险都更可控。
如前所述，开发贷是拿地配资最重要的还款来源，在开发贷也在逐步收紧的前提下，能提前获得开发贷批复的开发商在拿地配资时肯定更有优势。当然如何与银行或信托机构沟通开发贷事宜也有一定技巧，尤其是需要拿地配资机构与银行或信托进行深入沟通。
以我们操作的项目为例，基本是西政资本连同开发贷机构在开发商前融工作开始时就进行全程的沟通和方案对接，一方面是为了提前一起解决拿地配资退出和开发贷进入时风控条件的衔接，一方面是提前商议各自一进一退的资金安排时点和环节。
总之，目前行情下，拿地配资和开发贷原则上必须同步沟通，同步开展，不能像之前那样，开发商与两个资金单独沟通和单一操作，最终导致风险叠加。
三、 开发商拥有的非金融机构融资资源将成为融资利器
从我们合作的开发商融资团队所反馈的信息来看，之前开发商融资团队一般都有稳定的银行和信托资源足以解决大部分项目的融资需求，因此对开拓非金融机构的资金资源并不太在意，但三十年河东，三十年河西，曾经有意识开拓非金融机构资金的融资团队目前更能适应调整后的行情，且应对当前的融资难题显然更加得心应手。
据西政地产的同事反应，一些深耕本土的开发商找到我们的投资部门时，不少都告诉我们他们的融资方式仅限银行，甚至连信托都很少合作，因此导致他们在目前行情下不知该如何继续开展融资工作，也不知从什么角度去沟通与推动，也最终导致这些开发商前期花了很多尽调费和各种名目的费用却没有任何的效果。鉴于此，我们建议开发商的融资部门在当前形势下尽量打开融资思路并拓宽融资渠道，为屹立融资市场做更多的准备。
四、前融项目的资金争夺已上升到高层之间的人脉比拼
市场上拿地配资需求非常旺盛，就我们西政资本和西政财富每天对接的业务来说，每天新增需求都不少，而且单个项目需求的体量也逐步增加（根据我们项目的情况，目前开发商更多倾向产业勾地，也必然导致项目体量居高不下），因此在资金无法覆盖需求的情况下，资金资源的争夺越来越激烈。
另外，加上第四季度是传统的金融机构轧账时点，大部分资金都是处于回收状态，因此极少新增，可用的资金资源也就更加稀缺。从业务操作层面来看，房地产融资形势收紧后，前50强开发商都有很多优质项目在找非金融机构资金，因此资金机构内部过会时会在项目之间进行更大范围或更深层次的比选，中小型开发商面临的资金竞争也就变得更是激烈，也因此导致资金的竞争演变为各个开发商与资金方高层之间的人脉关系比拼。
五、大湾区城市更新项目进入补交地价阶段的情况逐步增多，融资方式面临挑战
受城市更新政策调整周期的影响，大湾区范围内城市更新项目经过前一轮的沉淀，目前市场上出现的已经确认实施主体并到达补交地价阶段的项目已逐步增多。这个现象一方面是限制审批和集中审批导致的批量效果，另外一方面是因为融资环境的变化导致的土地款融资需求的集中释放。比如我们前几年接触的已过立项并在专规申报中的项目，目前都比较意外地集中到达补交地价阶段，目前我们基本按照拿地配资思路进行操作，但因拿地配资业务涉及银行、信托开发贷置换的确定性的问题，因此在操作层面仍旧面临很多市场的考验和挑战。
另外需要说明的是，在信托目前不能操作招拍挂拿地配资业务的政策环境下，目前很多信托机构在找我们探讨城市更新前融业务的操作，而这个也是观察未来信托机构操作大湾区旧改项目融资业务发展趋势的一个依据。
转自：西政资本
课程背景
23号文后地产前融模式受阻，优质432项目资源稀缺，地产真股权投资想介入也并非易事。但是地产行业未来5-10年仍有10万亿以上的规模，并且暂时不受监管窗口指导且符合市场需求的城市更新业务成为焦点，而粤港澳大湾区的城市更新业务又先行先试和独具特色，新《土地管理法》又使城市更新和旧改业务发展起到助力和保障。
当前23号文后地产的合规融资模式有哪些？存量不动产并购投资基金如何运作？存量地产投资价值评估和财务回报测算如何落地具体项目？困境地产的投资和盘活机会和成功经验有哪些？城市更新中难度最高也是最赚钱的旧村改造如何实施？粤港澳大湾区城市更新的宝贵经验真的不具有可复制性吗？无风控不金融——项目风险识别和预警机制如何建立和完善？风险总是不可避免——地产不良项目如何化解处置？如何投资困境地产项目及盘活、运营、退出？
是考验，更是机遇！如何把握？启金教育将于2019年10月26-27日在广州市举办《地产前融、存量地产、城市更新、旧村改造的投融管退及其基金化运作、困境地产盘活投资实务专题培训》。特邀四位实战派主讲嘉宾：（1）知名信托公司资深人士；（2）知名地产资产管理公司基金业务总经理；（3）知名百强房地产集团旗下存量地产投资公司投资总监；（4）知名专注于城市更新和三旧改造的主任律师，从不同视角系统梳理 + 亲身案例分享 + 宝贵经验总结！
01
第一讲 后23号文时代地产前融、债权、真股权投资模式、风险识别预警信号、不良化解及处置实务
（时间：10月26日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名信托公司资深人士。具有银行和信托多年从业经验，尤其擅长房地产金融项目风险控制及管理。直接负责20多家百强房企的集团授信（如恒大、碧桂园等），结构包括传统债权融资、股权投资、城市更新及不良处置基金等。累计经办的主动管理地产信托规模近450亿。
一、2019年房地产行业监管政策、地产投融资政策解析及市场研判
二、从房地产市场及房企核心数据看转型及对金融机构的挑战和机遇
三、23号文后地产债权操作实务
（一）筛选维度
（二）方案设计
（三）风控措施
四、23号文后地产股权投资模式、方案设计及投后管理
（一）投资模式
1.业务分类
2.业务模式
3.投资思路
4.交易结构
5.地产股权投资类理财产品的设计要点
（二）方案设计
1.募集关节
2.投资方案
3.收益测算
4.模拟清算
5.收益分配
（三）投后管理
1.公司治理
2.财务管控
3.系统思维
（四）案例解析
五、投后风险识别及预警信号
（一）主体预警
（二）指标预警
（三）案例分析
六、风险总是不可避免——地产类债权和股权风险项目化解与处置（真实案例）
（一）化解风险项目（附3个案例）
（二）处置不良项目（附3个案例）
02
第二讲 存量不动产并购投资基金的投、管、退实务及案例分析
（时间：10月26日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名地产资产管理公司基金业务总经理。具有十多年资产管理实操经验，累计管理规模超过百亿，在存量不动产并购投资基金方面具有丰富的实战经验。曾先后任职于股份制银行私人银行部产品总监、信托公司区域副总经理，某大型金融服务集团资产管理部。持有注册房地产估价师（执业）、资产评估师（执业）、税务师等职业资格。
一、存量不动产并购投资的市场背景及相关政策
（一）存量不动产投资的市场背景
（二）相关的制度、政策与解读
（三）市场发展与展望
二、存量资产并购投资基金业务
（一）业务背景
（二）存量不动产并购基金分类
1.增值型并购基金
2.机会型并购基金
3.持有型投资基金
4.轻资产运营基金
（三）基金方案的设计
三、存量不动产并购业务与信托的合作四种模式
四、不动产运营的常见方式（商业运营类、住宅及类住宅类）及实操要点
（一）改造升级
（二）清户、分证
（三）改造后销售
（四）改造后持有运营
五、不动产交易及相关问题分析
（一）交易方式及问题
（二）交易中的税务问题
（三）交易流程及问题
（四）交易过程中其他问题
六、存量不动产项目筛选中遇到的问题
（一）城市选择
（二）区位选择
（三）物业类型选择及改造可能性分析
（四）物业权属及可能遇到的问题
七、运营商选择标准及实操要点
八、存量不动产并购投资的风险及投后管理
（一）投资风险及风险管理
（二）投后管理模式及要点
九、项目退出方式及问题项目的处置模式和要点
（一）项目正常清算退出
（二）非正常回购退出
（三）直接处置
（四）再融资解决流动性问题
十、当前房地产市场下存量不动产遇到的问题及思考
十一、项目实操案例分析（正常退出类、非正常退出）
（一）社区底商业类物业资产并购案例
（二）工业性公寓类物业资产并购案例
（三）商业改公寓类物业资产并购投资案例
（四）物业资产租赁类投资基金案例
房地产投资与管理业务经验及资源整合交流会
（时间：10月26日下午16:30-18:00）
1.光速破冰
2.重点模式案例分享、疑惑问题提出
3.现场支招
03
第三讲 存量地产投资价值评估和财务回报测算及困境地产投资、盘活案例解析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名百强房地产集团旗下存量地产投资公司投资总监。拥有地产并购基金、国内类REITs项目实操经验，管理的房地产私募基金规模超过20亿。其公司聚焦一线及新一线城市“存量低效资产”，通过挖掘、重塑实现资产价值跃升，目前京沪两地持有4个项目，管理面积超13万平米，物业估值超50亿。
一、存量地产市场发展现状
（一）2018年大宗交易市场与2019年趋势
（二）存量市场参与者及其投资逻辑
二、存量地产投资核心要点及案例解析
（一）以退定投——价值判定
1.市场价值&投资价值
2.设计、工程、租赁角度看投资
3.案例解析
（二）尽职调查及风险规避
（三）交易结构及税务筹划
三、财务回报测算逻辑与方法
（一）核心指标
1.NOI及其口径下的收入成本费用构成
2.Cap Rate如何求取
3.IRR到底怎么算及其影响因素
（二）搭建投资测算模型
四、案例分享——“困境地产”的涅槃重生
（一）“困境地产”与传统不动产投资的差异
（二）去“不”篇——抽丝剥茧，风险锁定
（三）改“良”篇——价值挖掘
04
第四讲 城市更新的城中村改造（旧村改造）的政策解读、实操要点、资金需求实务及案例解析
（时间：10月27日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名专注于三旧改造律所的主任律师。具有10年广州土地房管局工作经验，6年广东省多个地方政府机关、企事业单位的房地产法律顾问经验，多个旧村改造项目专项顾问。长期大量处理有关房地产规划、开发事务，积累的大量问题处理经验可广泛运用于其他大量的同类项目。
一、土地市场与旧改缘起
（一）土地市场
1.招拍挂市场
2.三旧改造
3.集体建设用地
（二）旧改缘起
1.宏观背景
2.地方实践
3.国家政策
（三）新《土地管理法》影响及应对
1.对土地征收集体土地工作影响及应对
2.对土地储备工作影响及应对
3.对三旧改造影响及应对
4.对闲置土地处置影响
5.可对土地供应市场的影响
二、广州旧村改造的政策与先行实践
（一）政策
1.背景与思路
2.具体套路
3.特点、动机与缺陷
（二）主要内容
1.改造思路（土地财政）
2.改造模式
3.土地供应
4.出让金计收
5.引进开发商
（三）资金需求
1.前期资金需求（诚意金、数据摸查费、投标保证金等）
2.后期资金需求（复建安置资金、货币补偿费、土地出让金等）
三、如何开拓旧村改造项目
（一）关于“村”的基础法律知识
1.农村管理体制的历史沿革
2.农村集体经济组织的治理结构
3.非正式安排
4.集体土地所有权人
（二）拓展旧村改造项目需要调查的21个事项
1.村
2.土地
3.物业
4.规划
5.平台公司
四、城市更新与税务筹划
（一）常见税种及税筹基本基本思路
1.涉及的常见税种
2.税筹基本思路
（二）城市更新中税筹问题解析
1.城市更新常见的土地整理模式有哪几种类型？
2.在签订搬迁补偿协议形成单一主体模式下如何使补偿安置费用进入成本？
3.政府征收模式下，被拆迁人的税负情况如何？
4.如何理解“没有超过规定补偿标准”
5.旧村改造前期费用有哪些及如何支出？
6.旧村改造前期费用能否进入土增税扣项？
7.旧村改造前期费用能否作为企业所得税税前扣除及如何操作？
8.回迁房视同销售价格以什么标准确认？以哪个时点价格为准？
9.回迁房视同销售对增值税、土增税、企业所得税的计算有什么不同的影响？
10.征地留用地的开发中，开发运营该类项目应注意什么？如何做好税筹？
五、旧村改造与平台公司面面观
（一）旧村改造为什么需要平台公司
（二）如何考察平台公司
（三）如何防范来自平台公司的风险
（四）常见的平台公司合作方式
六、如何破解拆迁僵局？
（一）现行法律关于动迁的五个手段
（二）香港、台湾的做法
（三）广州、上海的实践
参会学员
开发商、银行、信托、私募基金、投资机构、城投公司、区村管委会等机构专业人士。报名付费
主办单位： 启金教育
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、财税、法律、企业的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、科技金融等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间： 2019年10月26日-27日(周六、日)
10月26日【9:00-12:00，13:30-18:00】
10月27日【9:00-12:00，13:30-16:30】
培训地点： 广州市（报名后具体通知）
培训费用：
①标准价：4800元/人。
②VIP权益价：尊享7折优惠价。
（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）
报名方式：
扫描二维码添加课程顾问微信
18201518382（电话微信同号）
▼
课程背景
截至2018年末我国债券市场存量规模已达86万亿元人民币，将近A股总市值的两倍；同时，2018年至今，中国信用债市场违约金额已接近3000亿元。违约债券快速增多，一边是忧心忡忡的“债主”，一边则是虎视眈眈的猎食者（有资金月赚400%）。这是“破刚兑时代”投后管理的挑战，也是“垃圾债”投资的机遇！
在此背景下，启金智库在北京举办“信用债违约预警、财务舞弊识别及违约后的化解处置、债务重整、投资机会和案例解析专题培训”，我们为大家请到4位来自“券商投研视角+AMC处置视角+律师法律视角+基金投资视角”的行业资深人士主讲和案例分享。
01
第一讲 投研视角下信用债违约案例梳理分析及债券暴雷与反财务舞弊的N种套路
（时间：11月02日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名证券公司固定收益研究团队资深人士，上交所特聘讲师，曾任职于美国某对冲基金（困境债券策略）、国内某知名评级公司，期间曾参与保千里、乐视、国购、洛娃等多单违约项目处置，具备较为丰富的债券防雷与反舞弊经验。
一、信用债违约案例梳理&违约实证型信用分析框架
（一）从行业视角看违约
（二）从公司性质看违约
（三）基于违约实证型的信用分析及归纳总结
（四）各年度违约事件概览及原因总结
（五）导致违约的前五大因素深度剖析
二、信用债违约预警之——信用研究视角下反财务舞弊的N种套路
（一）全部财务舞弊、公司治理问题的特性和频次
（二）国企与民企违约的实证性差异
（三）中介机构众生相、前提观点与三张表的特性
（四）财务舞弊类型与识别初阶
（五）报表类型背后：合并报表与母公司报表、季度报表与年度报表
（六）资产端：资产表现视角、资产变现价值视角
（七）负债端：负债结构视角、负债期限视角
（八）权益端：控制权视角、权益稳定性视角
（九）利润表：粉饰识别视角、盈利质量视角
（十）现金流量表：八型人格视角
（十一）财务舞弊的违法成本与高发因素
（十二）表外因素汇总与总结
02
第二讲 AMC视角下违约债券的暴露趋势、风险防范、投资机会、风险化解及其债务重整、资产重组、债转股实务
（时间：11月02日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名AMC公司资深人士，牵头负责多个违约债券处置、债转股、上市公司破产重整等项目。
一、债券市场风险暴露趋势及应对策略
（一）债券违约频发对实体经济的影响及对金融机构的风险传导
（二）债券市场中的风险的识别、风险成因及风险暴露
1.内因及案例
2.外因及案例
二、违约债券的投资机会及案例分析
（一）债券的交易性机会与策略分析
（二）案例：国企、民企的债券交易性机会把握
三、违约债券的风险化解：重组、重整、重构实务及案例精讲
（一）国企债券违约事件的妥善化解，采取债转股方式化解风险案例
（二）民企债券违约事件的重整安排，通过债务重组、资产重组等综合手段化解风险案例
问题交流及资源交流会
（时间：11月02日下午16:30-18:00）
主持人：姜何先生，历任美国证券公司执行董事及亚太区总裁，投资银行合伙人，资产管理公司合伙人，基金策划人与管理人。目前担任多家商业银行特殊资产外部顾问，同时也是多家大型资产管理公司的外聘投资决策委员会成员。
一、主持人主题发言：国外垃圾债券投资发展及其对国内的经验借鉴
二、参会嘉宾交流互动
1.光速破冰
2.重点模式案例分享、疑惑问题提出
3.现场支招
03
第三讲 法律视角的债券违约处置实务及案例解析
（时间：11月03日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名律所资深律师。先后就读于华东政法大学、复旦大学，曾就职于君泽君律师事务所、德邦创新资本、金杜律师事务所，主要从事资产管理、信托、保险等领域，具体涉及基金、券商、期货、私募，信托、保险资管等方面。已参与处理多家金融机构持有债券的违约债券风险处置。
一、债券违约的形式及细节
（一）期满违约
（二）提前到期违约
（三）持有人大会决议到期，发行人逾期兑付违约
二、违约债处置的非诉方式
（一）协商延期兑付
（二）担保方代为兑付
（三）不良资产处置
（四）破产重整
三、违约债处置的诉讼方式
（一）主管与管辖
1、主管问题-诉讼还是仲裁
（1） 《募集说明书》中的陷阱
（2）以案说法-不同地区法院的判决
（3）仲裁程序及其注意事项-以上海、深圳为例
2、管辖问题-在哪个法院起诉
（1）地域管辖
（2）级别管辖
（3）滥用管辖权异议的应对措施
3、诉讼与仲裁优劣比较
（1）财产保全
（2）执行程序
（3）保密性
（二）诉讼、仲裁的准备阶段
1、证据的收集
（1）一般违约债的证据
（2）质押式回购纠纷的证据
（3）取证的主要途径
2、证据的组织、处理
（三）诉讼、仲裁的审理阶段
1、基础法律关系
2、违约责任及其认定标准
3、诉讼、仲裁的请求
4、违约债的担保
（1）担保无效的风险
1.1 担保无效的情况
1.2 司法实践中关于担保效力的认定
（2）代为办理抵、质押的效力
1.1 受托管理人代办抵、质押的效力
1.2 代办抵、质押的合同及时注意事项
四、违约债案例分析
04
第四讲 资方视角下信用债投资策略、组合管理及高收益债投资配置实务
（时间：11月03日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名基金公司（兼具公募和私募）副总经理，中国社科院经济学博士。17年国内金融市场从业经验，曾任中国农业银行金融市场部副处长、处长、副总经理等职务，曾在农行金融市场部负责管理5万亿自营资金，债券投资收益率连续多年排行四大行第一。该基金公司基金管理资产总规模仅3年即达到600多亿元（2019Q1数据），其中公募基金约350亿元、私募资产管理业务260亿元。投研团队凭借其优秀的投资管理能力和风险控制能力，表现优异，被业界广泛认可，团队近三年连续荣获素有基金行业奥斯卡之称的中证报“金牛奖”，成为中国资产管理行业唯一荣获私募金牛奖、公募金牛奖的团队。
一、信用债投资的负债策略
二、信用债投资的组合管理
三、高收益债所处的阶段和作用
四、信用债组合管理和应用
五、资方如何快速读透债券发行说明书及核心条款
六、资方如何运用风险对冲金融工具及策略组合
参会学员
银行、基金、保险、AMC、券商、信托、投资机构、财富管理机构等机构关于债券投资和违约处置相关负责人和骨干参加。报名付费
主办单位： 启金教育
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、财税、法律、企业的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、科技金融等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间： 2019年11月02日-03日(周六、日)
11月02日【9:00-12:00，13:30-18:00】
11月03日【9:00-12:00，13:30-16:30】
培训地点： 北京市（报名后具体通知）
培训费用：
①标准价：4800元/人。
②VIP权益价：尊享7折优惠价。
（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）
报名方式：
扫描二维码添加课程顾问-郝伟伟（微信）
18201518382（电话微信同号）
▼
· 10月26-27日【广州】：地产前融、存量地产、城市更新、旧村改造的投融管退及其基金化运作、困境地产盘活投资实务专题培训
· 11月2-3日【北京】：信用债违约预警、财务舞弊识别及违约后的化解处置、债务重整、投资机会实务和案例解析专题培训
· 2019年11月16日【上海站】/2019年12月21日【深圳站】：透视—从司法实践看12种私募股权投资股东特殊权利条款
