来源：柯谈地产观（ID：lincokk）
作者：柯谈
记得2014年时，很多砖家对楼市的一致判断都是“黄金时代结束、白银时代到来”。刚过一年，楼市翻天覆地的大涨就给了他们一记响亮的耳光。你现在还在膜拜的大咖，其实很多都根本不敢承认当年的误判和忽悠。
我曾经不止一次的提醒大家，预测楼市走向，千万别听他怎么说，关键看他怎么做！2013-2014年时，我们只是雷声大雨点小，没有采取实质性的措施。
2017年开始，世道变了。现在高层是把高房价当作阶级敌人在看，真刀真枪的在博弈。去他的房产周期，去他的经济周期，在决心面前一文不值！
8月份我写过一篇《如果房价横盘5年》，目前看来，我们极有可能实现这个目标。
当房产周期、经济周期在楼市面前全部废掉，当房价进入彻头彻尾的横盘时代，我们的房产投资理念就必须要转变，必须要自我颠覆，照搬过时的套路乱买房，必定会死的很惨！
1
如何应对利率换锚？
从2019年10月8日开始，房贷利率正式换锚。新发放的商业贷款，利率以最新的LPR加点形成，彻底抛弃了基准利率。
从全国范围来看，目前不管是上海的首套减20个点，还是苏州首套加120点二套加150点，最终的结果出来，各个城市的房贷利率都与换锚之前变化不大。
中国人最讲究的就是平稳过渡，这个关算是顺利通过了。
我国实行利率市场化改革，推出LPR的根本目的就是要降低实际贷款利率，现在最迫切降低的是1年期LPR，确保中小企业民营企业能借到便宜的钱。
随着美联储带领各国央行掀起的降息潮到来，全球货币宽松周期已经开启，未来几年5年期LPR一定也是逐步走低的。
但在房住不炒的时代，即使未来5年期LPR逐步降低，银行也会同步增加加点数，维持当月的房贷利率基本稳定。
但是你买房贷款签订合同时确定的加点数是几十年不变的，所以，随着未来5年期LPR的降低，商贷买房的人，月供是会逐步减少的。
这就会造成一种奇特的社会现象：每月公布的房贷利率基本不变，但是买房后你的实际利率却在逐步降低。
因此，非常重要的一点就是，从今往后申请商贷的时候，千万不要选择固定利率，而要选择1年调整一次利率，这样你才能享受到降息的利好。
对于10月8日之前已经放贷的人来说，你还贷的锚还是基准利率4.9%。未来即使LPR打5折，也与你无关，只有眼睁睁羡慕的份。
无论是基准利率还是LPR，其实，这两种模式对楼市都是中性的，无所谓好坏。判断行情，将来关键是要盯住各省各市各银行的加点数，因为加点数就是当年的折扣，高层的一切意图都会通过加点数表达出来。
2
哪种房产值得投资？
CRIC数据在《2019年上半年全国房地产总结与展望》中，对67个城市的一手房和10个城市的二手房的成交结构进行了统计：
一手房方面：一线城市成交量最大的是70-90平米的2-3房，二线城市成交量最大的是100-120平米的3房，三四线城市成交量最大的是100-140平米的3-4房。


二手房方面：4个一线城市70平米以下成交套数占比最多为42.65%，6个强二线城市70平米以下和70-90平米成交最多，各占30%左右。

以上数据和现实非常吻合，大城市的小户型更好卖，小城市的大户型才有市场。
作为自住来说，喜欢多大买多大，能买多豪买多豪。但是作为投资来说，必须要考虑将来接盘侠的数量和接手能力。
投资房产，一线城市首选70-90平的2-3房，预算不多也可以直接买核心地段的老破小。二线城市首选100-120平的3房，由于二线城市新区房价和涨幅普遍高于老城区，所以，如果选择老城区老破小则必须要带学区。三四线城市不建议纯投资，非要买，就买大户型豪宅，维护的好，若干年后也许还能侥幸卖掉。
楼市已经进入高位横盘时代，未来卖房难度要远远大于买房。郊区200平的叠加一年你都卖不掉，而市中心40平的老破小2个月就能变现。
投资，是为接盘侠买房，接盘侠喜欢的房子才是真正的好房子！
3
户籍放开、房价分化
今年下半年开始，三四线城市像是突然脑回路清晰了一样，后知后觉，突然集中宣布取消落户门槛，放开落户限制。
7月10日，山东省城镇化工作领导小组制定的2019年重点工作是：全面放开建制镇和中小城市落户限制。
7月26日，广西则宣布，除南宁和柳州两个排名前两位的城市之外，其它所有市县全部“零门槛”落户。
9月份，河南新乡市、漯河市、山西晋城市放开户籍限制。
9月26日，湖北宜昌市宣布全面取消落户限制。并给落户本科生、硕士生8-9折优惠买房。
9月29日，安徽宿州市宣布：全面放开城镇落户，取消一切门槛，并对在主城区购买首套商品住房的给予契税全免。
为什么三四线城市急切的加入抢人大战，因为他们刚刚开始醒悟，现在国家数次发文，大力发展城市群、都市圈、中心城市，再不抢人，黄花菜都要凉了。
2016年，北京上海开始赶人，2018年，二线开始抢人，2019年下半年，三四线也加入抢人战队。
在不久的将来，除了北京和上海，落户国内所有城市都将会“零门槛”、“无条件”，来去自由，随心所欲。户籍将会逐渐沦为出生、死亡、居住的登记制度，与人口迁移的权力彻底脱钩。
户籍制度的放开，人口的自由流动，直接的后果就是将来人力、财力、物力必将会从中小城市向城市群、都市圈、中心城市集聚，未来几十年，中国的城镇化发展，将是强者更强、弱者更弱、优胜略汰的一个渐变过程，城市的扩张和萎缩同在。城市分化不可避免，房价分化势不可挡。
房价分化的结果就是：三四线房产靠政策涨，一二线靠需求涨。三四线靠政策创造需求，一二线靠政策压制需求。三四线房价上涨是被动的，一二线是主动的。三四线房产是消费品，吃掉用掉住掉就不值钱了，一二线房产则是投资品，可住可租可卖还增值。
投资并长持哪里的房产，不用我再赘述了吧！
以前，我们犯的最大错误，就是把人口当成负担，认为人多是累赘，人多消耗粮食，人多占用资源。计划生育、户籍制度、限制大城市规模，发展中小城市，种种政策都是如此。
直到现在，我们才开始意识到，原来人才是最大的财富，放开生育、放开户籍、疯狂抢人，才有可能将我们40年来高速发展的奇迹继续延续下去。
发现人的价值、顺应人的选择、尊重人的意愿、维护人的尊严，才是我们最应该做的，逆潮流而行，势必头破血流！
4
城市群鄙视链
十三五规划确定了我国现在有19个城市群。恒大研究院任泽平团队根据我国城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造，测算出了2019-2030年各个城市群的住房需求量。
在这19个城市群中，未来10年住房需求量最大的第一梯队城市群有6个，分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛，年均住房需求量分别为2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02亿平米，占全国总需求比重的17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。

以上数据是个什么概念呢？就是说未来10年长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6个城市群的住房需求之和占全国需求总量的69.1%，剩下的13个城市群仅仅只占3成。不在这19个城市群的城市，需求量更是可以忽略不计。
这就是典型的二八法则，世界就是如此的残酷，越是强大，上天越会把最好的东西强加给他。
如此之大的住房需求量，才是房价持续上涨的根本原动力。
所以，大家未来10年房产投资的城市，首选就是长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角和山东半岛这6个城市群里的一二线城市，其次才是环京、环沪、环深以及各个省会城市。
城市群概念也是近几年高层才开始提的，但真正能够称的上城市群的也只有以上这6个。因为其它城市群内部根本不存在辐射、协作、带动和组团，其实都是在蹭热度滥竽充数罢了。
城市有鄙视链，城市群同样也有，不够强大的我们，能做的就是尽量让自己处于鄙视链的前段。
5
未来20年，房屋价值归零
近日，深圳南山区白石洲城中村拆迁，诞生1878个亿万富豪的新闻持续刷屏。
据了解，当地村民户均物业面积为600平，超过1000平的有37户。按照1:1.03的补偿标准，7-10万的单价，每户拆迁家庭的资产将达到4200-6000万元，有37个家庭的资产将接近1亿元。
这几天，在朋友圈还反复看到一个成龙接受采访的视频：他说自己早年在北京看四合院，大一点的50万一套，厕所在外面、没有空调，自己当时根本看不上，但现在北京这样的四合院可能10个亿都买不到。
深圳白石洲城中村的房子，当年建的时候，成本一定不会超过50万，而现在拆迁补偿却有5000万。北京四合院房子的成本更低，但现在10个亿你都买不到。
这就是房价的奥秘！
在北京上海，市中心的一手房价可以10万，但旁边的老破小只卖6-7万。其实，这3-4万的差距就是新房子本身的建设成本，而老破小的房价就是赤裸裸的地价，房屋价值完全可以忽略不计（学区除外）。用公式表示更直观：
老破小的房价=地价（楼板价）
一手房价=地价+建设成本
房屋价值从交房的那一天起就开始持续贬值，而房屋脚下的土地却一直在升值。所以，20年以后，你房子的售价就只有土地价格，而房屋本身的价值就会趋近于零。
因此，我一直不建议大家投资豪宅就是这个原因，豪宅的土地和旁边老破小的土地是等价的，贵就贵在建设成本上，而若干年后，豪宅开始折旧，涨幅跑输大盘，而旁边的老破小却可以稳步上涨。
房产投资说到底，就是投资脚下的这片土地，以个人名义以有限的资金拍到了一块国有土地。房子值不值钱，全都在这片土地上。
所以，精装修、绑车位、恒温泳池、酒店式物业等等这些附加条件，其实都是房产投资的大忌。
房产投资，切记一个原则：地段要买最好的，房子千万别买最好的。
6
实操指南
一、2000-2010年，房产投资技巧是能买多少买多少；2010-2020年，房产投资技巧是能贷多少贷多少。
2020年以后，房产投资技巧则是买好城市的好地段。买接盘侠多的城市，买接盘侠多的地段，买接盘侠最喜欢的户型。
二、房产投资将越来越局限于小众，而不是大众游戏，不仅仅是由于价格门槛，而是因为房票门槛。
看到别人在投资深圳，你退而求其次投资鹤岗，这将是未来最大的笑话！
三、横盘时代已经来临，横盘是炒房的末日，却是刚需的天堂。横盘两年，差额为零，满二的增值税就可以省掉。横盘就是停车，司机已经仁至义尽，能不能上车全看自己。
横盘是国家给予我们最好的礼物，不可能为了少数无房户，就把房价打回原形，所以一定要懂得感恩！
四、横盘时代，就要死盯租金，租金多的，出租快的就意味着将来好卖，好卖就意味着增值更快。
五、上海没涨，环沪就没戏，北京没动，环京根本不敢动。深圳没起，莞惠就得躺平。想投卫星城，先看准一线趋势，一线疯涨之后开始调控了，你再入场卫星城不迟。
六、如果你手里有品质一般，或者说有明显缺陷的房子，记住2020年3-4月小阳春一定要混水摸鱼，抓紧卖掉。
七、最近一段时间，三四线城市的调控很乱，有放松的，有收紧的，因城施策的政策，大家玩的都很溜。
比如：无锡公积金由“认贷不认房”调整为“认房又认贷”，个人最高额度由50万降至30万，家庭最高额度由80万降至60万。而扬州却将公积金贷款额度从35万调高至50万。嘉兴规定，已还清公积金贷款，再次购买自住住房的，仍可享受60万元的额度。
想要认清这些纷繁复杂的各地花招，只要记住：现在大涨的城市，都是陷阱！即可！
八、房价启动前，在最后一个力度最大的松绑政策出台后再入手，因为这才是房价最低点，而且成本最低。房价调控后，第一个调控政策出台时，就要高位抛掉，最后一个铜板留给接盘侠赚，否则你根本抛不掉。
简言之，就是最后买进，最早抛出。
九、像炒股一样炒房，必定亏死。像炒房一样炒股，才会盈利。要记住，股市赚钱了要换成房子，房子赚钱了要继续换成房子。
十、2020年以后，投资大城市房产仍然是抵抗通胀、避免阶级滑坡的主要渠道，但要注意两点，一个是心态，一个是月供。
如果有赌博和暴富心态，我劝你赶紧收手。月供东拼西凑，以为熬一熬很快就能翻身，那么我告诉你，你根本看不到明天的太阳。
顺风加杠杆，一步登天，逆风加杠杆，刀山火海。只能维持2年以内的月供，都是玩火。
最后，我想让大家认清这个社会的残酷：越是贫穷的家庭，越是生活在社会底层的人，他们的后代，大概率还会是穷人。其实，我们奋斗的目标无非就是：让子女一出生就站在了别人的肩膀上！
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