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沪苏双城记长三角年轻人的置业梦想圆了

阅读量：3677467 2019-10-22

NO. 1｜壹
作为在房地产行业混了十余年的业内人士，最近真的感觉在现在的苏州，买房，真的太难了！
仅仅看看身边的朋友邻居，就知道有多难。到了九月份朋友小a越来越焦虑，最近计划着在上海或者苏州买房。小a想尽早上车，他女朋友倒是希望买到的房子尽量满足生活配套和学区，两个人架都吵了几次了。
按道理来说两个人条件都还行，16年重点大学毕业之后，小a顺利进入园区湖东一家能源业排名前三的企业，收入和稳定性都挺好。女朋友留在上海发展，前景也不错。
小两口感情稳定，就考虑着先一起买套房子。但这个时候犯了难，双方家庭都是工薪阶层，能拿出来的现金也就6，70万上下，但一方面上海的限购迟迟不放松，而他和女朋友的60万首付，苏州市区200万总价下的房子不是地方太偏就是配套实在太差，选来选去不知道如何下手。
而一个来昆山十余年的朋友b想换房，也犯了难。两口子多年前来到昆山最大的一家台企工作，十年前在玉山镇买了套五六十平的老房子，学区倒是不错，但随着小朋友渐渐长大，两室一厅日渐局促。这几年小家庭收入日渐提升，手里存款也有百十来万，也想着再买一套小三房改善一下，也兼顾了一点点投资的私心。
然而看来看去犯了难，昆山最适合居住城西版块，各种配套齐全，但价格早已经站上高位，而且大户型偏多，自己这百十来万只是杯水车薪。城北城东规划差，房价也不温不火了许久，看不到什么有品质的楼盘。最近这几个月看下来，朋友b也是心力交瘁。
买房为什么这么难？在我这个业内人士看起来，现在这个市场，对苏州手握60-100万的刚改群体，实在是太不友好了！
首当其冲的原因就是现在的限购限售的整体市场行情。从今年5月11日晚苏州正式发布限售令起，几个月内三次升级楼市调控政策。“限售、限购、限价”，一系列雷霆手段之下，苏州新政严苛程度直逼一线城市。
此次“限售、限价”政策的出台，苏州的房地产新政堪称全方位“围追堵截”。客观上造成了新房即使有限价，但出货量特别少，一般人根本买不到。而二手房，尤其是带学区的特别抢手，整个市场供需的不平衡，造成了即使房价暂时被摁住，但是买不到房啊。
而另一个横在苏州买房人前面的大山，就是苏州全国最高档上浮的房贷利率！

进入六月份以后，苏州的房贷利率重新飙了起来，且部分特殊条件的还超越以往，首套首贷的普遍上浮25%+，上浮比例达到历年来的巅峰值。
利率的掉头再一次攀升，不仅仅是苏州的个例，全国重点热门二线城市都维持或重回高位。离异、单身、接力贷、合力贷等特殊条件的在基础上浮上再上浮。
举个例子贷款100w，30年还款，利率9折时候，月还款5013，上浮25%，月供6076。还款金额差了20%。现在在苏州贷款100w的房子基本上很难找了，新房都在200w起步，首套首贷也140w起步，月供8500+。
对于首套房刚需来说压力最大，刚需完全靠工资收入在支撑月供，真可谓是苦苦支撑。
最后，是已经快追不上的苏州刚需房上车总价。
根据贝壳挂牌数据，苏州刚需基本面已经达到200w-500w，挂牌房源数23516套，占总数的52.5%，而上海该总价段房源挂牌数36303套，占比竟有53.2%！也就是说，苏州刚需的上车门槛，较上海不遑多让！！但是如果再比较一下双方的收入水平。

真的是太难了！
NO. 2｜贰
站在苏州的市场放眼望去，你又会发现，即使是放弃上海来买苏州，也太难选了！
市场上的答案五花八门，上周是甪直，前天是常熟，昨天是汾湖，如今又轮到了湖州。近段时间以来，关于湖州房产的宣传铺天盖地，朋友圈被疯狂刷屏，甚至坐个地铁出来，都有小哥冲上来问，大哥要不要看看湖州的房子，便宜，车接车送！

三年之前，2016年9月正是湖州整体去化乏力库存严重的时候。上海分销开始大举进军湖州楼市，一个月时间内，上海人即买空了南太湖曾一直滞销的楼盘。然而至此以后，并没有想象中的快速上涨。从2018年2月新房均价10070元/平，2019年2月新房均价11603元/平来看，即使叠加上上海人及周边的购买力，湖州房价的涨幅仍然乏善可陈。

未来还没发展起来的概念城市将停止利好。那时候就只剩下了实打实的产业竞争，而不是单纯的高铁一开，沪漂成群结队地前来买房。
所以对于环沪投资来说，一定要谨慎投资，在有产业的几个板块买房，而不是听信他人言，脑袋一热，认为环沪地区都是未来。
毕竟上海人买湖州，还有苏州人来接盘，但如果苏州人买湖州，谁来接盘？
那难道是常熟？中介在今年爆炒常熟的时候，所有人都忽略了，常熟的均价，早已经超过了同样是百强县但排名第一的昆山的均价。根据链家8月份市场数据，昆山8月均价17969元/平，而常熟早已经是18446元/平。

实地去踩盘的话，你会发现新房的价差更大。现在下手，无异于高位接盘。
要么考虑一下甪直？近日带着朋友a好好看了看甪直的各大楼盘，不出意外的是，小伙子都大摇其头，他的未婚妻脸色也是越看越差。
想了想，也难怪，要同时满足通勤上海、苏州园区两地且房价不高的板块，预算要在200万以内甚至170万左右的。满足这个价格标准的主流板块只有四个：甪直、通安、太湖度假区、运东。
通安、太湖度假区、运东虽然都有高速入口，但都没有高铁，且距离湖东与上海的距离都不近，通勤成本也高。剩下的只有甪直板块勉强合适，但生活配套设施就比较low了，小姑娘偷偷嘟囔了一句，基本就是乡镇配套嘛。

甪直小商品市场
从现实因素出发，我也不太建议小两口买甪直，甪直的刚需盘刚刚清盘，剩下的楼盘普遍走刚改路线，房价2万2+，预算直接飙到了200万以上，小两口未来生活压力过大了。

甪直各地块楼面价
NO. 3｜叁
小伙子闷闷的在路边抽烟，我拍了拍他的肩膀，要不，我们考虑下最近热销的昆山城南的融创玉澜花园？
看着小两口有些茫然的神情，我就知道，他们最近的关注点都扑在高大上的上海，还有最近火的不行的苏州，完全忽略了灯下黑的昆山。
他们更不知道的是，在自从苏州园区限售限购及自贸区公布以后，融创昆山玉澜的销量就开始一路走高，有近4000组客户来访！二期最后2栋10月刚拿了预售，新品房源入市！而且还是最适合刚需刚改的小户型！

昆山玉澜花园实景图
为什么会是昆山城南？为什么会是融创玉澜花园？
要知道，从上海延伸出去的每条铁路、高速，基本上都经过城南。昆山各条线路站点集结于此，沪高铁、沪宁城际铁路、京沪铁路交汇，同时昆山沪宁高速入口、昆山南站、新客站均坐落城南板块。昆山交通最四通八达之地，非城南莫属。

沪苏昆一体化示意图
其次，园区在苏州已经是人心所向，苏州园区成为自贸区后向东扩张，当中华园路与园区现代大道一连接，昆山南就可直达园区核心区金鸡湖。苏州9 号快速线也是直接从高铁商务区经过，直达城南各区域，在上海被严格限制的今天，园区的溢出带动效应实际上要远远大于上海。

苏州自贸区范围示意图
最重要的是，城南板块还有个重大的机遇！那就是昆山中环与苏州中环的并轨！

312国道复线高架线正在如火如荼的建设当中，一旦建成通车，苏州的中环与昆山的中环将实现无缝对接，城南板块无需走高速也将实现与园区的互通。
纵观环苏各区域，唯有城南把园区这条大腿抱的扎扎实实！
更何况2018年下半年至今，昆山所有的大项目利好，几乎全累加在城南板块！在最新一轮的城市规划中，昆山城南区域因其交通和商业优势，以及各种利好政策的叠加，变身为以高铁为核心的城市门户！

昆山南站实景图
现在的昆山城南，从规划范围内的商业部分来看，商业规模、档次显着提升。除了已经开业的吾悦广场外，城南还拥有昆城广场、万达和高铁站附近的沿街商业，城南的商业在昆山各区域中遥遥领先！

经开万达广场
小a女朋友的眼睛亮了一下，紧接着又问了一句：那周边学校呢？
如今的城南，教育已经不再是曾经的短板，整个板块2大名校环伺，教育资源雄厚，除了临近昆山国际学校外、还有昆山先进智能小学中华园小学新校区！

昆山国际学校
除此之外，城南还有昆山市第一人民医院、昆山市中医医院等多家医疗机构聚集，城南版块已经是一个各种配套成熟，发展前景广阔，有较好居住氛围的优质版块！

昆山市中医医院
而如果将眼光投向城南最核心的中华商务区CBD，玉澜花园是一个怎样也绕不开的楼盘！中华商务区所规划的新建住宅极少，仅占总面积的 15%约30 万方。
而地处CBD最核心位置的玉澜花园，建筑体量就达到20万方！足足占到整个中华商务区规划的2/3！是当之无愧的核心中的核心？

昆山玉澜花园区位效果图
而更符合你们价值寻找标准的是，这是一个总价仅需170万起的优装高层项目！
NO. 4｜肆
事不宜迟，我们驱车从园区湖东开往了位于昆山城南的玉澜花园。随着车外飞驰的风景，我们只花了三十几分钟就从湖东CBD开到了玉澜花园楼盘。
而在售楼处的马路对面，正是我们刚刚聊到的中华园小学！学校规划气派，风雨操场、教学楼、艺体楼、行政楼、实验楼、图书楼一应俱全。

昆山中华园小学实景图
一进售楼处，就被涌动的人潮吓了一跳。不同于前几天在苏州看过的，连开盘时间表都不确定的几个冷冷清清新楼盘相比，就好像是从冬天来到了夏天。法式装修的售楼处里，几乎是座无虚席，不少人都是拖家带口的围着销售，急切的询问楼盘信息。

看到售楼处贴着的销控表，我们才发现原来整个玉澜花园仅剩400来套建筑面积74-88平的两房、三房的小户型！作为一个定位刚需刚改的楼盘来讲，在苏州大市限购越来越严的情况下还能如此热销，实在是证明了昆山城南这个板块，大有前景！

88平3房户型图

样板间实景图
当天购房的客户有不少正是看中楼盘优越地理位置和较低的总价，相关房源也是极其符合购房者需求，以刚需和刚改为主的户型设计，做到了总价控制下的户型最优，这样的楼盘，不热销都不可能！

昆山玉澜花园实景图
从售楼处往深处走去，即将竣工的楼盘已经透露出融创玉兰系作品的处处匠心。从中间的约5万方中轴园林穿行而过，处处是赏心悦目的绿化和得当的水系景观。

昆山玉澜花园实景图
进一步了解我们才知道，原来这个楼盘在规划期就加入了海绵城市设计考量，小区台地整体抬高1米，曾经甚至是困扰很多高端小区的内涝问题，在这里将成为历史。
小区内园林、双城市会客厅、泳池、儿童分龄游乐系统、综合性活动运动场地、塑胶跑道、健身设施一应俱全，让我们感受到了浓浓的生活氛围。

昆山玉澜花园实景图
在服务上，引进的具有国家一级资质融信物业服务，也能为业主提供贴心的管家式服务。

从销售经理口中我们得知，在目前已经买入玉澜公馆的客户中，竟然有一半都是来自于苏州园区，四分之一来自于昆山本地。上海的购买力不再成为现如今的主流，也从侧面说明了与园区近在咫尺的昆山城南板块近水楼台先得月，已经抱上园区这根无比粗壮的“大腿”。
而园区购买力的外溢，也让这个楼盘的居住属性上升不少，看得出来，未来必定是一个有入住率，有良好氛围的优质居住小区！
逛完楼盘回到售楼处，大厅内的座椅已经占满。我们三人只得和另外一位购房者拼桌来进一步了解情况。
和我们拼桌的姑娘小C，也是一位刚刚签完购房合同来自于苏州园区的购房者。小a和他女朋友好奇的寻问刚毕业一年的小c怎么能承受房贷压力，小c给我们介绍了她的销售经理，说是会针对她这样毕业不久的年轻人有一套量身定做的方案，具体情况可以向楼盘进一步了解下！
NO. 5｜伍
看着和销售兴奋交流着的小两口，我不禁想起了我的另一位朋友小b。高价的城西，规划混乱的城北，工厂林立的城东，为什么不像小a这样，认真的考虑一下城南呢？
我明白小b的忧虑。在很长的时间里，城南其实并不被昆山人看作是改善的一个优质版块。毕竟在发展初期这里和城北一样，起先有着众多的台资厂，城南的制造工业也带动了几大拆迁小区的繁荣，她们伴随了城南工业的发展，成为了时代变迁和发展的缩影。
现如今，政府已经对工厂林立、规划混杂的城南版块进行重新规划，除了在长江路西侧建设长江路公园及民防工程外，从312国道往北一直到老京沪铁路还规划了小虞河河滨公园、小虞河休闲绿地、西横河湿地公园、小虞河湿地公园四大公园，将营造出环境优美的滨水开敞空间，居住体验大大提升。