远一点：孟子《梁惠王章句上》提出“居者有其屋！ 病者有其医！ 勤者有其业！ 劳者有其得！ 车者有其位！ 工者有其薪！ 农者有其地！ 商者有其利！ 优者有其荣！ 能者得其用！ 阅者有其悟！ 学者有其为”的思想。
 
近一点：孙中山先生提出“耕者有其田，居者有其屋”的民生思想。
 
当下：“安得广厦千万间，让天下丈母娘尽欢颜”是新时代的呼声！
 
四个问题：
 
1、房地产有泡沫吗？
2、地产行业还有发展空间吗？
3、地产股的选股标准是什么？
4、哪些地产公司有机会？
 
问题一：房地产有泡沫吗？
 

 

 中国的房价收入比偏高正常吗？正常，发展中国家，房价收入比都偏高。和全球比起来，泡沫也不是特别大。
问题二、地产行业还有发展空间吗？
 


 
总体上看，城镇化还有空间，房地产行业告别了黄金20年，但是白银10年还是可以关注的。

大型房企在整个房地产蛋糕中占据的份额是越来越大的；为什么会有这样的情况出现？这样的情况会不会维持下去呢？因为在房地产最好赚钱的时候涌现出了很多房地产企业，不管是在大城市里面还是在小城市里面，只要你有资金，或者你有这个胆量，借钱把地拿下来，开发出来拿去卖，就是赚钱的，很多人，很多房地产老板，赚钱就这么来的。以前这样做是没问题的，毛利率那么高，只要你敢做，一定赚钱。这就是黄金20年。
现在为什么情况发生了变化？城镇化率还在继续，但是没有以前那么快了，人口红利基本结束了，二胎放开了，但是大家都不愿意生了，人口开始往下走了，买房的人少了。所以房地产的黄金20年拜拜了。
随着政策注重长效机制的建立,部分中小房企由于资金、管控、拿地等劣势,逐步转型退出房地产市场,中小房企的退出带来行业集中度的进一步提升。从上图可以看出2013年top10的地产企业占比13.7%，到2018年占比26.9%，几乎翻了一倍！相当于这块蛋糕他占的份额翻了一倍，这些数据的背后都是有故事的：小房企关门倒闭，被赶出了这个市场。公司端300亿成为瓶颈，强者恒强是重要趋势。
 
 


 
问题三：地产股的选股标准是什么？
个股主要参考指标
1、成长性：销售额的增速
2、比较融资成本：5%上下都还可以。比较好的如万科4%-5%，比较高的比如荣盛发展。
3、净负债率：负债率过高，说明借钱借的多，要还的利息就多。
4、比较周转能力，存货周转率。
 
问题四：哪些地产公司有机会？
周转型的地产龙头看万科，资源型的看保利和招商蛇口。重点说说招商蛇口，
 
土地储备的会计计量模式有两种，成本模式和公允价值模式。
拿地的时候用成本模式计量，开发后用公允价值，这意味着招商蛇口在深圳的三块土地土地成本原来才10几个亿的，现在可以到几百个亿。这土地价值就不用多说了。
 

总结：地产股基本是明牌了，记住四字真诀：招保万金。求稳的话还是有配置价值的，虽然开始走下坡路，但龙头的优势明显；虽然爆发力没那么强了，但年化收益也不会太差。一言概之，适合稳健的投资者。   
 
投资者需要迈过的第一道门槛,就是要接受一个事实:必须从想尽快富有的梦想中清醒过来,逐步接受你只能慢慢富有的现实。而且,你如果不付出足够的努力,即使接受了这个现实,最终可能还是竹篮打水一场空。稳健一点，再稳健一点；耐心一点，再耐心一点。