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地产开发商的核心能力之一是表外融资，指的是对企业的经营状况、财务状况、现金流产生重大影响，而又不体现在财务报表当中的融资行为。表外融资主要有三类用途：一是降低成本，扩规模，二是表内融资渠道不畅，三是帮助房企美化业绩和隐藏负债。随着房地产行业从高速增长的黄金时代步入平稳转型的白银时代，土地价格过高和政策债款收紧使得房企对于资金需求激增，多样化的融资探讨成为企业的主要方针。
 
常见的表外融资有四类
模式一：通过非并表企业进行常规融资，母公司与B公司（也是所控企业）同时持有项目公司，并且母公司持有比例较低，导致项目公司成为非并表企业，所以母公司对于项目公司的融资责任也被隐藏。
 
模式二：明股实债，以股权形式投资，同时以获得固定收益及本金有效退出未实现条件，通过设立SPV(一般以资管计划，信托计划或者私募股权基金)对项目公司进行投资，在实际操作过程中，房企会采用隐性合同等手段来避免在合并报表层面被确认是负债，而以少数股东权益形式体现。
 
模式三：CMBS、REITs和物业租金ABS。
 
模式四：以应付账款类形式进行融资，在没有增加负债的前提下，提高对上游的占款能力做大经营负债，虽然应付账款增长，但是有息负债降低。
 
表外融资在带来上述优势的同时，也对企业财务风险估值带来巨大的复杂与偏误，所以对企业实际债务水平的判断便成为了核心能力，本文提供几个指标仅参考。
 
指标一：看长期股权投资规模变动，如果较大，则可以关注附注中联营企业披露情况，找准项目主体，然后向上穿透其他持有机构，如果看到资管信托计划，那么很有可能涉及明股实债。
 
指标二：关注少数股东权益变动和涉及企业，如果频繁变动或者规模或规模起伏较大，表外概率较高。
 
指标三：少数股东损益/净利润比率，因为少数股东损益=权益比率*净利润，如果少数股东损益/净利润与权益比例差别较大，则说明少数股东损益有其他分配方式，很可能是债性收益。
 
指标四：母公司对外担保规模，因为项目公司层面从常规渠道举债通常会借用母公司做担保或者保函。
 
指标五：关注往来资金，地产权益性投资由于开发周期较长，通常项目公司收入确认滞后于销售现金回笼，如果项目公司与上层投资者之间的往来款项异常或者时期过早，则很有可能是约定好的债性收益支付导致的周期较短。