本报记者 刘颂辉 上海报道
10月24日，据上海清算所披露，光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产”）拟向债券市场机构投资者发行2019年度第四期中期票据，基础发行规模3亿元，发行金额上限6亿元，将于2019年10月28～29日发行。
关于第四期中期票据的募集资金用途，披露材料上显示，光明地产将用于项目开发建设、偿还本部及下属子公司借款、债务融资工具和补充流动性。
房企偿债小高峰来临，对于上海老牌房企光明地产来说，发行中期票据的背后事实上是业绩下滑的压力。
据光明地产半年报显示，2019年上半年，公司实现营业收入73.19亿元，同比增长13.7%。实现归母净利润 5.03亿元，同比下降39.71%。同期，新增房地产储备面积122.91万平方米，同比增长61.53%。签约金额为105.35亿元，同比下降22.51%。
记者走访光明地产上海多个保障房项目发现，工程正在建设中，不过由于保障房业务板块整体毛利率较低，对公司整体毛利率产生一定的影响。
有幸的是，截至10月9日，光明地产已收到上海牛奶（集团）有限公司划付的转让金7016.13万元，经初步测算，预计将为上市公司2019年度增创归母净利润约为4800万元。
围绕公司业绩以及公司转型发展等问题，《中国经营报》记者致电致函光明地产证券事务部门，其相关负责人表示，公司计划近期披露三季度报告，目前是窗口敏感期，按相关规定暂时无法接受采访。
3亿元中期票据
房企面临偿债小高峰，“借新还旧”成为不少公司都会采用的手段。58安居客房产研究院首席分析师张波此前在接受本报记者采访时表示，2019年房地产境内外债券还款总额相当于2018年还款规模的2倍多，企业资金压力也在持续增加。
在光明地产2019年度第四期中期票据募集说明书中，基础发行规模为3亿元，发行金额上限6亿元，全部用于偿还发行人在2020年2月22日到期的超短期融资券“19 光明房产 SCP002”。
上述中期票据采用固定利率方式，采用集中簿记建档、集中配售方式发行，形式为实名记账式。起息日为2019年10月30日，上市流通日为2019年10月31日。主承销商是北京银行股份有限公司，联席主承销商为兴业银行股份有限公司，簿记管理人为北京银行股份有限公司。
一家知名券商房地产行业首席分析师告诉记者，中期票据作为一种利率整体较低的融资渠道，成为很多房企追逐的目标。“发行中期票据的要求较高，能发已经很不容易了，能保证融资渠道畅通就能让资金流动性上有保障，很多企业都不具备发行的资格。”其介绍。
相关数据显示，今年上半年，在房地产销售方面，光明地产实现签约销售面积88.16万平方米，实现结转销售面积61.19万平方米。2018年，公司实现签约销售面积206.22万平方米，实现签约销售收入244.59亿元，实现结转销售面积156.67万平方米。
上述募集说明书披露，房地产行业经历了多年的高位运行，库存总量较大，或将在一定程度上影响光明地产资金回笼以及盈利能力。2018年以来，光明地产刚性债务规模显著增长，财务杠杆水平偏高，公司已发行的四期永续中票及本期永续中票利率调整幅度较大，债性明显。总体看，公司债务压力快速积聚，财务负担较重。
截至今年6月末，光明地产的有息债务总额为419.31亿元。其中短期借款 120.42亿元，占有息债务总额的28.72%；一年内到期的长期借款5.51亿元，占有息债务总额的1.31%；长期借款243.87亿元，占有息债务总额的58.16%；应付债券49.50亿元，占有息债务总额的 11.81%。
值得一提的是，背靠控股股东光明食品（集团）有限公司（以下简称“光明食品集团”）的大树，光明地产不仅在融资上享受多重便利，还获得一笔额外的利润来源。
10月9日，光明地产董事会发布公告，光明食品集团按照在2015年上海海博股份有限公司重组时向证监会出具的《关于置入资产涉及瑕疵不动产的补充承诺函》，积极履行完毕相关义务。指定其全资子公司上海牛奶（集团）有限公司划付的转让7016.13万元（含税）。
记者在采访中了解到，2015年，农工商房地产（集团）有限公司与上海海博股份有限公司进行上市重组，重组完成后上海海博股份有限公司更名为光明地产。在重组过程中，农工商房地产（集团）有限公司置入资产中有部分不动产的土地使用权系划拨取得，如未能就该等不动产在承诺期限内办结划拨用地变更为出让用地的，光明集团承诺回购该等不动产。相关资产交易标的共9项，房产用途包括办公、商业和其他。
全国化布局承压
从公司官网可以看到，光明地产以“一心为民造好房”为品牌口号，为客户打造精致、优雅和创新的精惠海派产品，但是从市场反应来看难言乐观。
据中新网报道，今年7月，光明地产进驻成都的首个项目“光明蓉府”迎来开盘活动，推出218套住宅，由于只有1人排队报名，售楼处最终取消摇号选房过程，直接进入顺销状态。
据四川中原地产研究院数据显示，光明蓉府开盘均价为18588～21099元/平方米，认购80套，去化率仅为37%，远低于成都市场当周53%的整体去化率。
今年上半年，光明地产新增房地产储备面积122.91万平方米，同比增长61.53%，进一步精耕上海，深耕有能级的二线城市、长三角都市圈和其他重点城市。
中期票据募集说明书指出，房地产开发企业为保证持续稳健经营，始终需要保证土地储备的充足，尤其是核心城市土地，其稀缺性十分明显，若光明地产不能及时获得项目开发所需的土地，则生产经营将陷于停滞。截至今年6月末，光明地产的土地储备面积较少，主要分布在扬州、宜兴、菏泽和南宁等二三线城市。公司存货较多为积压在二三线城市的房地产项目，受宏观经济环境影响，部分区域将面临非一线区域房地产项目去库存压力较大的风险。
今年，光明地产已经确立了以上海为主战场，多元化创新转型的“1+7+5+X”总体商业模式。据公司方面介绍，“1”是做实房地产业务的底板，为转型提供基础性保障；“7”是围绕保障房建设、城中村建设、殷实农场建设、历史名镇保护与开发、城市更新建设、租赁房建设、物流园区打造；“5”是构筑“商业平台、物流平台、供应链平台、服务平台、建设平台”5 个关键平台；“X”则是与主业增强协同黏性，构建起全新价值链体系。
在实际的拿地动作中，可以看到该项转型方案正在悄然推进。今年1月4日，光明地产宣布，其全资子公司成功竞得上海市浦东新区“十二五”保障房三林基地02-01、06-01两幅地块，出让面积分别为14323.3平方米及44471.2平方米，成交总价分别为人民币1.24亿元及3.84亿元。时隔两个星期后，光明地产再次发布公告，公司以1.01亿元、2.13亿元成交总价分别竞得上海市浦东新区“十二五”保障房三林基地03-01地块、05-01 地块。土地用途均为动迁安置房。
10月23日，记者探访发现，光明地产在上海的商品房项目基本已无房可售。在上海浦东新区东明路与林鸣路交叉口，记者看到，上海市浦东新区“十二五”保障房三林基地 02-01、05-01 和06-1三幅地块紧邻中海御景熙岸项目的北面和南面。在02-1地块的建设工地门口，施工铭牌显示，建设单位是光明地产旗下的上海汇晟置业有限公司，总包单位是江苏天目建设集团有限公司，工地于2019年3月7日开工，竣工日期为2022年3月6日。下午5点左右，工地的工人即已关门下班离去，从外面看去，所有楼栋还在架设脚手架，已建设到第六层。
记者驾车沿着东明路向南行驶至上南路交叉口附近，发现05-1地块建设单位和施工单位与02-1地块相同。不同的是，临近6点，夜幕逐渐降临，工地里还有很多来往的工人，塔吊上灯火通明，正在来回施工。一名工地负责人介绍，目前基本都建设至第九层，预计今年底封顶。以后作为安置房小区，地块由6幢17层住宅、2幢电站、2幢门卫及1幢垃圾房组成。再往南看到，06-1地块紧邻上南路，施工单位是东奉集团有限公司，工地于2019年3月8日开工，竣工日期为2022年10月，夜晚的工地无人施工。
光明地产第四期中期票据募集说明书披露，公司近三年及一期保障房板块收入分别为5.46亿元、42.94亿元、22.37亿元及0.13亿元，占总营业收入比重分别仅为2.64%、20.68%、10.94%和0.18%。
日前，光明地产董事长、总裁沈宏泽对投资者表示，公司已朝着去地产化方向努力，即房地产业务保持一定比例而非房业务比重逐渐提升，一切工作围绕调结构促转型来进行。
前述房地产分析师指出，前两年，房企多元化转型多以跨行业、跨领域方式，但是并不成功，今年以来，企业开始围绕房地产上下游转型，目前包括物业、商业地产和产业地产业务增长较快。地产行业竞争日趋激烈，企业在上海拿地困难，光明地产或是希望通过保障房等渠道方便拿地，发挥公司的差异化优势。
半年报显示，2019年上半年，光明地产实现营业收入72.92亿元，刨去房地产主业和物业租赁业务，多元化业务仅为5.4亿元。光明地产未来转型之路仍有待时间来考证。
（编辑：石英婧 校对：颜京宁）