我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人首问 房姐您好，最近看了些房想听一下您的建议。
基本情况:地标北京，首套刚需，老公之前在私企，现在央企入职还在试用期，本人河北户口，在培训机构兼职，孩子两岁半，手里子弹60，河北一套老房子，市价60出头出租中，公婆家在海淀清河。
看房情况:清河附近首付120能买50平两居老公房，70平左右首付要150，今天新看了昌平高教园新盘，信达国子郡，79平两居总价380，首付150，但需要分期一个月付清，2022年交房，中介说可以做信用贷先凑首付。
问题:1.您看我们近期适合买房子吗？2.如果买新房用信用贷凑首付靠谱吗？3.考虑未来长远发展，您建议买哪个？
非常感谢！
回答：你好，沙河是农村乡镇地段，只适合北清路上班族居住，如果不是新房癌，工作也不在附近，不建议买这么远，自住和投资都不合适。
林萃桥和清河板块也是学区+高战+码农溢价板块，溢价130%左右，我们通常回避。
如果生活半径在附近，可以考虑没有溢价的回龙观板块，也可以在清河淘淘老破小。
今年是北京的底部行情，自住很适合建仓，你有非常大的砍价空间，年底会有更多降价甩卖盘，除夕之前入手。逢笋入。
建议把子弹扩充到150左右，选择空间更大。
提问：美丽的房姐您好，大连自住一套铁路福利房，没有产权，没有学区，孩子2年级，就近读的小学，因怕现在买初中学区房不稳定，想五年级时买学区房落户，不住。子弹100，想把钱利用一下，希望您给个建议 
回答：大连已经涨过一波了，属于外贸型城市，最近经济开始下滑，就业和人口都都不乐观，zf重点发力方向在沈阳。
子弹100可以买4-5套沈阳，每年涨10-30%沈阳投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：美丽的房姐你好，坐标北京，请问东三环外的九龙花园可以入手吗，这小区房子权属有经适房和商品房，价格有差别吗？谢谢 
回答：九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。
经适房要交10%的综合地价款。
提问：房姐，之前看你说过商铺收益在6.8以上，就可以继续持有，我这边四线城市，有红星美凯龙的子公司推出几千个商铺在出售，总价30万左右，首付15万的样子，前十年都是返租，收益能达到总价的80%  基本是以租养贷，还100%  回购！我姐姐想买，我想劝她不要买，但也说不出个所以然来，因为前两天看你发的说 能出售的商铺都是坑，可是不太明白坑在哪？您能说下么？是再卖掉的话，税费很高的原因吗？
回答：怎么理解返租？
商铺返租，公寓返租，以及各种回购政策，实际都是一种理财产品包装。
正是因为项目本身不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。
本质就是”你赚他息，他赚你本”。可以散售给散户的商铺99.99%都是坑。
之前有圈友遇到买商铺被坑的经历，签合同的时候开发商承诺返租，但是后期并没有返租。因为商铺销售和后期运营的是2家公司，互不相干。
既然租金收益这么高，开发商为什么要卖？
提问：房姐好！周末与老公开车去看了您推荐的武汉花山的联投光谷瑞园，有20%的非刚需房源可以参与抢购，可是老公觉得这个楼盘比较偏僻，周边都是荒山，不愿意买这个楼盘。他比较中意光谷东中建和中粮，可那两个楼盘是全部刚需选房，我们非刚需很难买，我要如何说服他？
回答：人不可能被说服，只能被天启。
被市场虐过几次，心态自然就变了。
提问：房姐好!有一个问题想咨询一下：我想买房，可是既没有钱买，也没有多的钱付贷款（现在月供18000），于是想到了我妈有一套价值200万左右的临街商铺（目前正在出租中），我想用这个商铺抵押贷款，看能否贷出130万左右，然后全款买入一套100到110万左右的房子，留下20万左右应对接下来两年的月供，然后把这套100到110万左右的全款房继续抵押贷款，带出70万左右，然后买个首付50到60万左右的房子，留下10到20万继续应付月供，请问房姐，这么操作的可行性如何？风险如何？利润如何?
回答：这是D算法，说白了就是贷款永不归还。
商铺抵押出来的130万，也是需要还款的，这部分月供谁来承担？
如果全款买入的都是7-8折笋，这样玩问题，但是如果买入市场价的房子，你需要支付双倍利息，最可怕的就是继续横盘3年不涨。
另外就是商铺抵押的利率，不能超过7%，且买入的小户型租售比要高才行。
不建议入手2套，去沈阳并发2套，小仓位不伤筋动骨。
提问：房姐您好，关注深圳房价两个月了，目前看中西乡，碧海片区，这两个片区投资如何？？？     最后选了招商果岭花园这个小区，单价6万-6.5万，60平--80平的，能入手么？纯投资用。谢谢 
回答：先说地段
宝安大道碧海湾公园这一带主要依靠道路交通，距离地铁在1.5公里以上，因此长期涨幅会弱于大市（堵车会弱化公路的通勤功能，而宝安大道、广深公路几乎必然堵车），会使得部分业主转为mobike+地铁的通勤模式。
再说学位
西湾-碧海-海港-红树林共享学区，小学排名不清楚，距离西湾是最近的，片区内有上下三村，小孩上学途中会经过。
综上，对于招商果岭来说，它目前的花园社区和户型产品对比恒润尚园和康达尔山海上城还略有不及，因此总价也略低，很正常。
只是早期的腾讯业主多，素质高一些。长期来看涨幅会低于碧海湾地铁站口的泰华阳光海、中熙香缇湾等大型花园社区。
碧海这个板块我个人中性看待，享受西部的发展“大”利好，但竞品太多，同质化芸芸众生了。
招商果岭小户型还可以淘到单价5W+的，6万以上不考虑，重新淘。
提问：美丽的房姐，后悔现在才找到你，坐标广州家里持珠江太阳城一套97方，mba国际公寓45方（实为住宅）两套，近来因单价低买了花都金融街花溪小镇一套，能帮看一下花都那套是90年代拿地明年才交楼，双合同且要二次报建灵动空间，这种有没有问题呢？后悔现在才看到您说东圃到黄埔好，花都怎么样呢？目前月供总额1万手上还有150弹，您建议是卖掉哪一套入手哪里，还是应该如何操作呢？另外，这个产权的年限到了是真的能缴几千块就能续期么，能续期多久呢？谢谢房姐！
回答：你好，花都离主城区太远，未来二手很难出货，如果有自住需求可以入手，投资就不建议了。能退就退掉吧，不能退建议出手，把子弹打到深圳，或者天河区和黄埔区，淘笋。
国际公寓继续持有。
关于产权的年限，并没有官方的大通知。目前业界默认的标准是到期自动续约。但是是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少，都没有一个明确的说法，应该是象征性缴纳。距离70年产权还有很长时间，所以这个事不急。
另外，土地使用年限与房价无关，只是人们的心魔。
为什么不会在续约的时候狮子大开口，因为执行成本，摩擦成本会非常高，得不偿失。
提问：美丽的房姐，保利星九洲可以入手吗，毛坯1.3，地理位置紧挨地铁4号线永安堂站，楼盘周围有锅顶山焚烧厂，有扁担山公墓陵园，长投是否可以入手 
回答：价格美丽
但是垃圾场一天不搬走，心里总有个疙瘩 
提问：房姐好，目前手上3套全款房，武汉两套，还有一套去年买在红莲湖的联排边户。未婚，父母不在武汉。我想问几个问题：第一，假如父母随迁到武汉，他们是否就有了武汉区域的购房资格，使我能用接力贷的方式买房？若可行，这是否算首套首贷？另，我的公积金是否可以在此次购房中使用？第二，我看到你前面的回答对鄂州房持不看好的态度，我去鄂州买房，实话说赌的是鄂州五年内必划归武汉或武汉代管，你觉得我赌赢的概率有多少？第三，目前由于政策原因，房产公司资金面临压力，政府限价，很多楼盘事实上已经出现了不同幅度的优惠，我想问，就武汉区域来说，未来几年，是否会陷入房产低潮？2019年纯投资是否应该买入？望不吝赐教！感谢！回答：1.父母可以做接力贷。公积金用不了，必须主贷人有公积金才可以。2.不好说。鄂州部分村会划到武汉。具体位置之前有朋友和我说，我没太关心记不住了。不关心就是因为没有什么太利好的，因为目前的价格已经是把未来的投资预期已经透支了。我们投资追求的是确定收益。3.武汉已经走过低潮了，zf放开限价，市场慢慢缓和，土拍火热。好消息是看到了曙光，坏消息是最佳建仓时机已经接近尾部，限价盘的红利期马上结束了。没抢到限价盘的朋友，接下来只能二手笋。
提问：房姐，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！
回答：知识星球内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
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