来源：搜狐网根据全国老龄办公布的数据，截至2018年底，我国60岁及以上老年人口2.5亿人，占总人口17.3%。增老年人口首次超过1000万。人口统计数据显示，我国从1999年进入人口老龄化社会到2017年的18年间，老年人口净增1.1亿。预计到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.87亿，占总人口的34.9%。由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，而对应的养老设施供应却严重不足，养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性，行业投资价值日益凸显。
一、 销售模式
1、案例1：绿地21城·孝贤坊
绿地21城位于江苏省昆山市花桥镇，占地面积270万平米，总建面积约630万平米，总投资近300亿元。已建成度假社区、国际社区、尊老社区、青年社区四个主题社区，而孝贤坊就是其中的尊老社区，占地面积4000余亩，建筑面积逾约占整个社区的1/3，是业内规模最大的老年社区之一。由于社区内的公寓(40-70平米)和别墅(154-204平米)的户型面积都不大，普通公寓总价在28-55万之间，因为总价低，适合两口老人养老和一部分人投资。客户中30-50岁左右占比很高，约为70%，一是为父母购买，二是自身为投资和自身以后居住购买。
该社区距离上海市中心35公里，整体房价比昆山市楼盘的价格高出10%左右，昆山本地人很少购买。由于地理位置靠近上海，加上自身居住品质、配套设施、环境等强于其他楼盘，因此通过“度假养老”的概念和一系列便利措施吸引上海客户：一方面，项目在地理位置上靠近上海;另一方面，开发商提供安装上海境内电话、每天52趟班车往返中山公园、购房贷款可以采用上海的按揭，还款无须跨省手续费等一系列措施，让客户感觉仍在上海，与上海亲人朋友交往方便。此外，自身配套有上海老年大学、同济大学附属同济医院绿地昆山医院、老年养生馆等等。
二、销售加持有模式
租售结合的项目通常包括住宅和老年公寓两部分：住宅(包括普通公寓和别墅)用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成了支持;老年公寓嵌入普通社区，用于出租，同时对住宅的销售起到促进作用，持有比例约为10-30%。采用该模式获得成功的典型案例有北京太阳城、曜阳国际等项目。
1、优势：回款较快，兼得前期销售收益和后期运营收益
这类模式通常滚动开发，且用于出售的住宅占绝对比重，因此可以较快低收回投资成本并获得部分利润，并可以支持后续自持部分的开发和建设。而自持的老年公寓作为整个项目的配套设施，一方面，能够吸引更广泛的潜在客户，促进住宅部分的销售;另一方面，可以在投入运营后获得长期稳定的经营收入。
2、劣势：自持部分对服务和管理水平要求高
自持部分要获得持续稳定的收益要求自持项目能达到较高的入住率。较高的入住率首先要求项目投入运营后要具备专业的经营能力、较高的服务水平以及协调医疗、休闲等各种社会资源的能力，而传统的住宅开发商往往欠缺这方面的资源和积累。常见的做法是聘用一家专业公司来进行管理，或者借助多家专业机构的资源，如保健、餐饮、医疗等，无论那种做法都将产生较高的管理成本。
3、案例2：北京太阳城
北京太阳城式国内较早的大型养老社区，主要是通过住宅地产开发沉淀养老项目，是早期以养老为概念的地产开发项目。项目位于昌平区小汤山镇，占地面积 623亩，建筑面积约30万平米，商业配套设施7万平米整个项目包括住宅式公寓、别墅、老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化会展中心等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理等多项服务。整个项目以销售为主，销售住宅和出租公寓的面积比为5:1。该项目采取滚动开发的策略：项目初期，以自有资金和其他渠道融资1.869亿购置土地，再以土地融资作为开发住宅一期的资金，以住宅一期的销售回款2.6个亿支持老年公寓、公建配套的开发;在成熟期，继续滚动开发住宅二、三期，此时老年公寓逐渐发展成熟，以80%的入住率计算年收入月500万元。项目建设完成后总资产约10 亿元。该项目销售类售罄，二手房价格高达21000元/平米，出租类入住率达到90%以上。
三、持有模式
持有型养老地产项目的产权仍在经营者手里，出售的是使用权。专业化、连锁养老机构通常选择持有，这一方面是其战略选择，如乐成养老恭和苑项目，另一方面也常常是受制于土地性质(集体或划拨土地无法出售)，如上海亲和源。持有型养老地产目前常见盈利模式有三种：押金制、会员制、保单捆绑制。
押金制通常是老年人先期缴纳一笔押金，然后每月支付租金，押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少，因此不适合郊外大型养老社区，而是多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。这类机构专业化高、往往是全国连锁品牌，例如乐成养老开办的恭和苑全国连锁养老院。
会员制一般是前期缴纳高额会费，通常几十万到一百万之间，这部分收入一般可以回收房屋的建设成本;然后根据所住房型，每年缴纳几万元的管理费，这部分收入是主要利润来源。这种模式在美国广泛应用于“持续护理退休社区”(CCRC)，在美国营利性养老社区中的占比并不高，之所以受到国内企业的青睐，主要是因为它能够让投资企业在项目运行的前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力。相比传统的押金制，会员制在财务、盈利性和经营灵活性方面更有优势，财务上，押金不能算作利润，但会员费用可以较为灵活地计入财务报表;经营上，押金对应的房间或是床位是固定的，会员制可以比较灵活安排床位或是房间。因其在资金筹措和建设运营起到重要作用，因此适合定位中高端、规模较大的且因为土地性质或政策限制不能出售的养老社区，例如上海亲和源。押金制和会员制通常由产业投资者采用，这类经营者的优势是进入养老地产早，专业化程度高，他们寻求成熟的运营模式并实现连锁化经营，但劣势是资金实力较弱。
保单捆绑制即养老项目的入住权与寿险公司的保单挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同，保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。据悉，泰康人寿、新华人寿、合众人寿等操都是保险产品挂钩养老社区。
1、优势：服务水平和管理有效性高，利于保障持续稳定的回报
真正意义上的养老地产项目，地产只是载体，而核心利润点应该在养老物业的长期持有、养老服务的持续提供上。一些养老产业投资者往往倾向于挖掘养老地产后续运营阶段利润，对养老地产进行长期持有。产权保留在经营者手中可以保障管理的有效性和服务的水平，在项目积累一定口碑和知名度后，经营者能获得持续稳定的回报。而且持有型项目通常在前期以押金、会费、保费等形式收取一笔费用，能够实现部分资金回笼。
2、劣势：投资回收期长，前期资金压力大
业内估计养老地产的运营收益率在8%-12%之间，收益率并不是太高，致使投资回报周期会相当长，乐成恭和苑项目的入住率仅为30%，收入仅仅维持运营，而上海亲和源项目的入住率仅为50%，收入仅够收入投资成本。因此，持有型养老地产模式的最大问题是回报周期太长，致使投资者资金缺乏退出困难。
3、案例：
案例一：北京乐成恭和苑老年公寓(押金制)
恭和苑养老公寓是乐成老年事业投资有限公司的直营连锁养老品牌，已经在北京、上海、广东、浙江等经济发达地区投资兴建连锁项目。恭和苑比传统的养老院具有鲜明的优势与特色，它位于中心城区，老人离家近，子女探视方便，并便于及时就医保障;单体项目规模较小，房间不超过300套;安排24小时全天候医护人员值守，并与大型医院直接建立绿色就医通道;推出个性化“健康管家”服务，为每一位居民量身定制全方位的健康管理计划，建立个人健康档案，开展综合评估，对慢性病居民给予生活方式干预，委托医疗专家长期跟踪，开展系统科学的功能康复训练。
北京的恭和苑养老中心是旗舰项目，处于北京CBD区域南侧，项目规模较小，只有两栋楼：北楼是医院，南楼是养老院。养老院采用出租的方式，有159套房，最多能接纳318位老人。入住前期需交付几万元押金，月租金9800元起，护理费每日80-220元不等，入住老人多为八九十岁的失智、失能老人。
案例二：上海亲和源(会员制)
上海亲和源是中国首家会员制高端养老社区，距离上海市中心人民广场12公里，建设投入约6亿元，2008年投入运营，由16栋建筑组成，共设838套居室，可供1600为老人居住，年运营成本约0.2亿元。由于土地没有走招拍挂，是协议出让，因此无法出售产权，因此会员制是其缓解经营压力、回笼资金的一条捷径。入住者须缴纳会员费和年费，会员费用来回收建设成本或一次性盈利;年费和服务费作为长期赢利点。目前会员卡主要以A、B卡为主(图6)，截至 2010年12月已招募会员800名，经营走入正轨。目前除上海外，亲和源项目已扩展至海南、营口、黄山、海宁、青岛、北京、武汉等地。
亲和源的土地性质决定了其经营模式和融资路径：
第一阶段：另辟蹊径降低土地成本，增资扩股引入民间资本。亲和源的董事长奚志勇曾在上海市康桥镇做过主管招商引资的副镇长，在任期间与不少温州企业家结缘。2003年奚志勇下海，与温州建桥集团董事长一起注册了新建桥集团，2005年新建桥出资3125万，上海市南汇区康桥镇政府以100亩公共建筑工地折价出让，并以南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资1875万元的形式入股，正式成立了上海康桥公共事业投资有限公司，此为亲和源前身。2007年公司增资扩股吸引民间资本进入，同时更名为亲和源股份有限公司。
第二阶段：土地性质造成资金紧绷，以出售资产和质押股权融资。划拨的土地成为亲和源的双刃剑，在大幅降低了土地成本的同时，也让一度让亲和源陷入资金链紧绷的状态：首先，项目的土地属性不能进行抵押贷款，前期运作需以自有资金投入;第二，土地性质无法办理产权证明，不能像普通商品房一样通过销售在建工程迅速回笼资金，只能通过出售会员卡环缓解资金压力;第三，消费者尚未接受会员制这种几十万仅购买使用权的新模式，开业两年亲和源仅卖出几十张卡。基于以上原因，早期亲和源只有卖掉外地房地产项目来保障养老项目的资金供应。2009年，亲和源才得以用首批建成的房产获得了7500万银行抵押贷款，此外，股东上海新建桥企业集团有限公司将其持有的亲和源有限公司6000万股权质押给交通银行上海分行，获得2000万元的短期流动资金贷款，用于资金周转。
第三阶段：所在版块房价飙升，销售改善获得风险投资。 2009年5月上海南汇和浦东两区合并，南汇区康桥板块房价从每平米不足一万迅速飙升至2万左右，这对于的位于康桥板块的亲和源养老社区是重大利好，最初的会员费变成了不足周边房价的一半，亲和源销售逐渐好转，会员费和年费也有所上涨。2010年亲和源经营进入正轨后，曾有40多家私募股权投资公司与之接触，最终确定了一家专注于投资中国市场的境外投资基金“挚信资本”为合作伙伴，首轮注资1亿元，增资后资本额2亿元。资本进入后，亲和源启动了全国连锁经营，未来亲和源会员可以选择在不同城市的亲和源公寓轮换居住，增加会员卡的价值。
第四阶段：未来剥离出专业服务公司，意图实现上市融资。2010年末，亲和源与万科签订了战略联盟协议，成为万科即将开发建设的“活跃长者住宅”的管理服务提供商。亲和源倾向于管理输出，未来希望剥离出专业服务公司上市。
第五阶段：被上市公司宜家健康收购，成为养老行业标志性事件，创始人华丽转身、成功套现。
案例三：泰康之家(保单捆绑制)
2012年6月，泰康人寿旗下的第一家养老社区“泰康之家”在北京市昌平区开工，占地约17万平方米，总建筑面积约30万平方米。该社区计划于2015 年正式入住，将成为我国保险业第一家大规模国际标准持续关爱社区(CCRC)。泰康之家一期可容纳约800户。区别于普通社区，泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施，文化、健身、餐饮、医疗设施一应俱全。社区还规划有约8000平米、可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理、日常诊疗、慢性病管理等服务。此外，养老社区外有6家医疗机构，均可在30分钟内到达。与这一社区绑定的是泰康保险的“幸福有约终身养老计划”。该计划是一款高端养老年金产品，缴费起点为200万元人民币，分为趸缴(一次性付清)和十年期缴两种，消费者可以根据自己的需求，选择在65岁或70岁时开始按月领取年金。和其他养老产品的最大区别在于，跨过这200万的“门槛”，除了获得相应的保障之外，还可以得到一把入住泰康养老社区的钥匙。
邀你参加西安康养文旅产业发展峰会
康养文旅项目的投资企业·
项目当前处于哪个阶段？
1、意向介入阶段
想介入但不了解项目发展前景，以及是否适合自己做，想要系统学习了解
2、初期拿地阶段
对项目有初步构想，需要与政府谈判取地，但不知道如何立项及资源整合
3、项目进行阶段
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是否面临这些难题？
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如何和政府谈合作条件，签订有价值的协议？项目如何申报立项？和村集体签署流转协议哪些有效？
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融资难
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运营难
已经“入坑”如何盘活？如何打造自己的IP？项目如何招商引流制造爆点？如何打造四季全时爆款？
中国·西安
峰会概要
【会议时间】：2019年10月29日—31日【为期3天，含实地项目考察】
【会议地点】：中国·西安
【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会400人规模）
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟
【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察
【报名电话】：15811134340 赵顾问
峰会议程
第一版块
“乡村振兴”&“健康中国”战略下，康养产业发展趋势及最新政策解读
乔润令丨 国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城镇化研究专家
成海军丨 民政部社会工作研究中心主任、民政部培训中心民政政策理论研究所所长、博士、教授
张士谊丨HZS匯張思合伙人、金盘奖年度杰出人物、哈佛大学设计硕士、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员
第二版块
康养产业及康养·文旅小镇顶层设计及运营模式创新
薛 青丨奥伦达部落大健康事业部执行总裁、壹方城特色小镇产业联盟康养产业委员会执行主席、台湾彰化基督教医院大陆首席顾问
宋 涛丨壹方城文化产业研究院农文旅项目操盘顾问及高级合伙人、鲁商集团乡村振兴顾问
柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总
王 捷丨 箱根温泉集团董事长
圆桌对话丨康养·文旅项目发展当前遇到问题及解答
第三版块
欢迎晚宴+康养·文旅特色小镇创新IP资源链接会
第四版块
康养产业及康养·文旅小镇政策性金融及核心价值创新实践解读
袁英华 丨中国投资协会副会长、项目投融资专业委员会会长
彭 涛 丨壹方城特色小镇产业联盟康养产业委员会主席、浙商总会大健康委员会副秘书长、浙江省健康产业联合会医健投资专委会副主委、中健谷执行董事
陈延年丨汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长、壹方城特色小镇产业联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问
第五版块
康养产业及康养·文旅小镇典型模式与精品案例解读
陈安华丨 浙江省建筑科学设计研究院总规划师、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会主席、建科?曼嘉国际设计中心首席设计师、汗马研习社创新导师
OlafSchulz-Lobeck 丨本慧玛雅（香港）医疗酒店管理有限公司董事长
神尾昌志丨社会福祉法人合掌苑营业统括部经理（部长）
乐黛薇 丨 瑞珀妮（上海）健康咨询有限公司办公室总经理
第六版块
康养·文旅小镇超级创新IP路演实践及圆桌对话【创新IP路演持续招募中】
圆桌对话 丨康养·文旅小镇IP价值内核的思考与实践
第4届中国文化旅游商业地产节
内容先导
内容一丨 第4届中国文化旅游商业地产节主论坛
内容二丨 第4届中国文化旅游商业地产节博览会
内容三丨 第4届中国文化旅游商业地产节【金鼎奖】颁奖典礼
贵宾席及汗马研习社会员专享
康养·文旅土地政策专题及项目落地操盘研讨
乔润令 丨国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城镇化研究专家
宋 涛 丨壹方城文化产业研究院农文旅项目操盘顾问及高级合伙人、鲁商集团乡村振兴顾问
康养·文旅土地政策、拿地及策划规划专题研讨
柳 俊 丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总
陈 放丨博士、国家商务部策划标准高级顾问、人保部创意培训高级顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意村营销策划有限公司董事长、联合国（CCC/UN）特聘策划专家
康养·文旅创新项目路演及专家点评【需提前提报审核】
专家团队丨 柳 俊、张乃子、殷宗明、陈延年 等
康养产业及康养·文旅小镇标杆项目考察研讨
线路一丨诗经里
线路二丨袁家村
线路三丨荣华·清荷园
往届峰会游学展示
往届
峰会
游学
项目
考察
报名方式
电话报名：赵顾问 15811134340
短信报名：编辑“公司名称+姓名+参加人数”发送到 15811134340
微信报名：（扫码请备注“咨询峰会”否则不予通过）
