掘金大讲堂
10月15日，“掘金大讲堂”分享主题：5种成功策略：美国房东如何避免长期隐形成本
主讲人：黄永明，美国房地产财富导师，以实战经验传授美国房地产投资，公众号北美掘金主笔，海外掘金驻美国首席分析师。
以下文字为音频记录稿的节选内容。“掘金大讲堂”金牌栏目已成功举办160+期，每周二晚各界大咖嘉宾微信社群准时分享，话题囊括政策形势、区域经济、房产移民等投资指导性内容。
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◎作者丨黄永明
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大家好，我是黄永明，很高兴跟大家在掘金大讲堂见面，之前也在大讲堂分享过很多不同的话题。
开始之前我先做一个自我介绍，因为有些朋友也许是第一次听我分享内容，我是海外掘金驻美国首席分析师，是美国房地产投资公司Dollar Walk, Inc的创始人，我自己在美国是进行房地产投资的。
我们的投资涉及住宅地产、土地，房产税留置权，今天的分享我会跟大家讲到以下的一些内容，包括在美国做出租房，它包含显性的成本是什么？它包含的隐性的成本是什么？这两个概念，我之前很少见有人提到过，我觉得区分这两个概念是很重要的，我会跟大家做一个解释，为什么你所看到的显性成本都不是问题，而绝大多数人看不到的隐形的成本在哪里。当然最重要的是，怎么把隐性成本降到最低。
我们现在所处的这个时代是做海外房产投资最好的时期，主要得益于技术的进步。很难想象，在20年前30年前，能够像现在这样子我们在大洋的两岸，以这种形式交流。我现在人在德克萨斯州的一个海岛上跟大家来聊这些话题的，我们相距这么远，大家能够了解到在美国房地产投资的方方面面。
不但如此，还能够通过远程来做投资，我相信很多朋友在美国买的房产，可能您都没有来现场看过，那么在中国就买了，这些事情如果放在20年前30年前是难以想象的。我想跟大家去解决的一个问题是如何优化我们的投资，让大家的把投资美国房产的成本降到最低，回报做到最大。
在今天的分享结束了之后，或者说如果您今天听到最后的话，我还会给大家一个小礼物，所以不要走开，今天要听到最后。
我在跟中国投资者交流过程中发现大家存在一个非常突出的问题，大家对美国的思维误区和盲区都是一样的。这也是为什么我要做这些线上分享和课程的原因。
大家知道美国的面积是非常大的，城市是很多的，不同的区域的情况差别是很大。我个人在美国不同的市场上都做过考察，包括我所在的德州的5个城市，像奥斯汀、达拉斯、休斯顿、加尔维斯顿等，也包括亚利桑那的凤凰城、图森，也有加州的城市；还有西雅图、印第安纳、田纳西……这些地方，我都是实地去考察过的，接触过很多的地产投资者，在这种基础上我们有了一个完整的美国出租房投资框架。
我的学生中，有人根据我的方法去买了房，2天就有20个人来申请租房。也有我帮助过的朋友，他买房了以后，他的房产一年的毛收益在11%以上，这个算是很好的一个表现。
就我自己跟租客建立的良好关系来讲，我的租客有从2013年住到现在，而且看起来会继续住下去的，这种现象是我们非常希望的一个状态，不希望这个租客住个一年半载就搬走，希望他最好住个10年8年的。从2013年到现在已经是6年了，我希望他再住一个6年。这种稳定也是接下来我想要跟大家提到的，是降低了你的隐性的成本。
1房产投资中的显性成本
那首先我们来讲一下，什么是显性的成本，它就是提到美国房地产投资的时候，大家最先想到的一些成本。比如房产税是多少。对美国房产有一些了解的朋友，还会问到HOA费（类似于物业费），还有卖房要交多少的税？贷款利率是多少？
我非常理解大家问这些问题。为什么大家会提出来这样的问题呢？就是在大家的认识当中，这些问题属于成本，你的投资回报决定于这些问题。
很多人为什么关心房产税？美国不同的州，甚至说同一个州不同的城市，不同的区域，他们的房产税税率是不一样的。大家最直接的一个想法就是，这个税率高了以后，是不是我的收益就低了，因为我更多的租金用来交税了。
这样的想法，乍看起来好像是非常直接的一个推理，但实际上，房产税的税率不决定最后的投资回报。我们可以看一个最极端的对比。在中国目前是没有房产税的，那在中国去做出租房，你的净收益能够到多少呢？我相信一线城市可能差不多，根据我在北京的经验，虽然没有房产税，但是几百万的房子一个月租个几千块，可能减去物业费，减去暖气费，最后你一年的净回报也就是在1%。
相比之下，在我所在的德克萨斯，虽然房产税大家听起来2.5%是高的，但是你的净收益能够到多少呢？随便做一做净收益也能够在4%以上，如果做得好的话，可能做到5~6%。所以对于海外房产投资者比较正常的一个预期是在4%-5%的净收益。
刚才是中国和美国，咱们做了一个很极端的对比，假如说美国不同的区域做比较，以中国投资者最喜欢的加州为例，我们知道它的净收益可能是在2%以内，虽然你看到它的税率是比德州要低的，但实际上，它的净回报并没有德州这么高的，包括西雅图也是一样。我相信只要在这些地方做过出租房的朋友都会有切身的体会。
第2个大家关心的问题，HOA费——物业费。不同的社区，尤其是近些年新建的社区一般都会有这么一笔费用，几十年前的老的社区可能不一定有。这个费用不同社区区别也很大，从一年几百美元到一年上千甚至于两千美元。
为什么说这个成本也不是很大的问题呢？因为长期来讲，有HOA的社区和没有HOA的社区差异是非常大的。我们只要去找两个同样年代建起来的去比较一下都能够很明显发现，如果这个社区是有HOA的，是有良好的物业管理的，今天是什么样子？可能这个社区你看起来还像是三年前刚交房一样，虽然可能已经建了十几年了。
另外一个社区没有HOA的话，这个房子怎么使用，怎么去改建，我想刷成什么样子，我想在门前摆个船，我这个车道上面可能就停一艘船了。我想把篱笆刷成什么颜色，我的墙面想刷成什么颜色我就刷成什么颜色。所以你去看这个社区杂乱无章，每一家有每一家的风格，这是没有HOA的一个状况。
长远来看，有HOA的社区，它在保值增值、社区人的素质、整个社区的环境上来讲是有非常重要的价值的。
大家还会关心的是买房的贷款利率的高低。实际上有些人太过于关注这个利率本身。我想跟大家讲的一句话是，你为什么要关心这个利率呢，他跟你没有关系。因为利息是由租客来承担。如果这个房子是自住的，那对你来讲是有关系的，因为你要自己去还这些钱。但是咱们今天讲的前提是我们是去做投资房的，是去做出租房的。当你做出租房的时候，这个利率就不是问题了。
你要把这个租客想象成你的员工，他是在给你打工的，他是在给你赚钱。你利用了一个杠杆，这个租客他每个月给你还钱，实际上就是在给你建立房子的净值，接着再给你创造财富。
最后很多人关心的是这个房子卖出的时候税有多少？这个没有一个简单的答案，我最近专门做了一个完整的解释。这个问题本身都值得开一个专门的讲座了，今天我们没有办法展开讲，如果想要了解的话，可以到我的知识星球“掘金美国”做了解的，我最近录了一个音频来讲解，大家在美国卖房的税是多少，你怎么避税，怎么做到不用交税。
在这里我想讲的是大家的一个思维方式，怎么去认识这个问题。你不要担心交的税多，你要担心的是税率不够高。为什么这么讲？因为美国的税是分一档一档的，你的收入越高，你要交的税的税率就越高。如果说你收入低的话，你是不用担心这个问题，交税多是富人的烦恼，是有钱人的烦恼。我们宁愿要有钱人的烦恼，我们不要穷人的烦恼。所以我们要追求哪一天我遇到这个税率这么高，那说明你成功了，你成为收入高的那一部分人。
2房产投资中你想不到的隐形成本
前面我们讲完了看得见的，大家最容易意识到的做出租房的显性成本，那接下里我们来看一看隐形的成本。隐形的成本我想要跟大家重点谈五个方面，这些内容是你之前在其他地方没有听任何其他人讲过的，因为这是我自己总结出来的。
第一个问题是你买的房子的类型给你带来的成本。这个类型最常见的，我们中国的朋友最常出现的问题，是很多人愿意去买condo。美国的房子有不同的类型，有condo，有single family home，就是大家通常所说的别墅这个类型。为什么大家喜欢condo呢？因为它跟中国人所居住的楼房环境最为相似。它在中文当中叫做分户出售的公寓，它实际上是一个公寓楼，然后一户一户地出售。有些时候中国朋友讲的，我想买一个公寓，他指的实际上是condo，指的不是把整栋楼买下来，指的是在其中的一户。
那么这种它所存在的问题是什么？就是它的隐性成本是比较高的。它体现在租客身上。你想一想是什么人会去住condo比较多，就是那种处在过渡阶段的。我的财务状况，我的经济、人生阶段处在一个过渡的情况下，我在condo里面住一段时间之后可能就搬走了。我只是临时住在这儿，也许我还没有想好要不要在这个城市生活，或者我还没有攒够钱去买自己的房子，一旦当我的状态发生了变化之后，我就会离开这里。
而single family home一般来讲租客是以家庭为单位的，这些人已经到了人生、事业比较稳定的阶段，所以他们住在这个地方相对稳定时间会长。另外，很多人有另外一种倾向，就是我看到美国的房子，我特别喜欢，我喜欢那种大的，少于三千五百英尺以下的都不想要。
因为大的宽敞的这种价格，在中国想象不出你买一个300多平400平的别墅得花多少钱。在美国相对来讲这个价格就低很多，所以很多人有这样的一个的倾向就是我要去买大的房子。我还遇到过有朋友跟我讲，说你想一想，这个房子如果小了你自己住在里面会舒服吗？“你肯定希望是宽敞的，租客肯定也喜欢宽敞的。”这就是拿自己的一个心态去推测租客的心态。
但实际上我们去做出租房的话面积真的是不要太大，卧室的数量不要太多，您买一个3500—4000平尺的，5个卧室甚至6个卧室，是很大，你自己觉得很舒服，问题在于他不是你自住的。对于租客来讲，它这么大没必要，因为这么大的房子会增加租客的成本。我指的不仅仅是房租的成本。
有些朋友又会说租金低一点行不行啊？比如说我这个房子是比别人的大，但是，别人是三居室收1800一个月，那么我4居室就多收50块行不行？我就收到1850行不行？从表面上看，确实你的租金并没有比别人多多少，多一个房间只多了50块钱。但对于租客来讲，他的隐性的成本在哪里呢？在于这个空间大了，面积大了，以后是不是空调的用电量要多，空调的用电量多了以后，电费是不是高？我的地板的面积大了以后，地毯的面积大了，那找人做清洁是不是会更贵？所有跟面积体积有关的东西、服务的成本都会增加，不是单纯的一个房租的问题。
所以说做出租房，最重要的是把房屋的面积控制在一个合理的范围。一般来讲，是一千七百平方英尺到两千五百平方英尺之间，这个面积是对的。你的卧室不要太大，重要的是卧室的数量多，而不是每一间卧室大，你看着很宽敞，你很舒心，问题不是你住，这是很重要的问题。
我在这里跟大家分享两个户型图，这两个户型设计的非常有意思，它是专门为了做出租而设计的。不但如此，你会看到它不但是为了做出租，而且是为了做分租而设计的。你看它的2楼，卫生间是很有意思的。主卧有独立的卫生间，其他的客卧部分是共用一个浴缸的，然后马桶的位置是有不同的门可以进去，不同的区域应该讲是可以有自己独立的马桶的，而浴缸是共用的。
这样的设计，它对空间的利用是非常充分的，而且它的卧室面积都不是特别的大。这是典型的专门用来做出租的房子。如果自己住，你可能觉得不是很宽敞或者是设计有些别扭，这就是出租和自住的区别。
我们讲，第一你要解决的隐性成本就是你这个房子是不是买对了类型，它所带来的不同的成本。
第二，是房屋的建材的问题，这个很少有人提到。为什么这个问题重要？美国的房屋墙面，跟中国的那种混凝土墙是不同的，它叫做drywall。它是一种很薄的石膏板做成的，如果是那种力气大的人，一拳可能把墙打一个窟窿。这个墙是中空的，所有的管线都走在中间，它的好处是你非常容易维修。你的水管漏了，什么线路不好了，你把这个墙切割开，修好再重新换一面就好了，就这么简单，自己都可以做。
但是，做出租房的话有一个弊端，是租客很容易对墙体造成破坏，那些对房子不是很爱惜的人很容易给你的房子造成各种各样的损坏，怎么办呢？你可能是需要从建筑材料上面去做解决，让他破坏不了。
那接下来我就具体跟大家推荐几种建筑材料，可能有一些是你从来没有听说过的。首先就是我们说的墙面的问题，这个叫做Habito的墙面品牌，是用特殊材料去做成的，不是我们传统的那种石膏板，这种就是租客很难去破坏。
另外是墙漆的问题，美国的出租房你租了几年以后，再换房客的时候常常需要重新刷墙。重新刷墙就是一个你的成本，这个成本很多时候大家是没有计算在内的。那么我给大家讲一种墙漆的品牌和型号，你用了以后基本上是不需要重新刷的，你擦一擦各种污迹就掉了。这个墙漆的品牌和型号是Benjamin Moore的Scuff-X，这种墙漆基本上它的成本是一平方英尺大概44美元，好处就是不用在每次换租客的时候重新刷漆。
而且这种漆是可以用在卫生间里面的，防潮方面的表现是非常好的。如果在前期里面再加上另外一种物质。是另外一种产品叫M-1，把它加在这个里面以后，这个卫生间的湿气对墙面的损害会降到最低。
其他容易产生问题的，比如说地板，木地板。Cali fossilized bamboo flooring这个木地板真的是拯救了美国的房东，你换租客的时候，如果租客对这个房子的损害比较大，你要去换地板。而中国人发明的这种木地板基本上像钢铁一样坚硬，租客是没有办法破坏它的，这也是随着技术的革新，技术的进步，大家做出租房材料的选择。
实际上这个细讲的话是涉及到房屋的方方面面的，比方说马桶盖也跟大家推荐一个品牌，Toto Gefiontect Glazing这种马桶盖的好处是，它不是早期那种很重的马桶盖，噪音很大，一下子敲在马桶上面，它是那种缓缓地落下来。在中国可能大家见得比较多，但是在美国很多马桶盖还是老式的一下砸下来的那种。
其他的方面比如说，卫生间里面，如果是有那种自动能够侦测人在里面就自动打开的排风扇，会帮助你排放湿气。包括厨房台面，它的材质现在也都是有新的材质。在这里我还是比较想跟大家推荐一个厨房的水槽，Zuhne这个水槽是非常好的。
由于时间问题，我主要跟大家分享了的墙面、地板、水槽、卫生间、油漆，这些问题，那么更多的细节我也会后续在知识星球做更多的分享。
接下来我们来看，第三点，大家的隐性成本是在筛选租客的这个问题上。美国筛选租客是非常讲究的，跟中国的不一样，应该说在这方面美国的做的是更系统的。
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