本轮购房买在高点怎么办?忍着!!!-化妆品硅油生产商

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本轮购房买在高点怎么办?忍着!!!

阅读量：3838547 2019-10-27

陈宝存老师每天会在微信群讲早课或晚课，和关注房地产的朋友们以及业内人士共同探讨交流。早课内容也极为丰富，涉及房地产问题方方面面，早课形式是语音授课，同时群内也可以咨询房地产相关问题与具体城市区域楼市投资相关问题。欢迎大家加群听课交流。
本轮购房买在高点怎么办？忍着！！！

昨天我们总结了一下十月份环京各个区域市场销售情况，由于三河所谓限购放松的传言，北三县尤其大厂市场突然的好了起来。虽然说是三河的传言，但是三河的传言一定会影响到北三县，为什么大厂突出来了呢？因为燕郊没房，三河市区距离北京太远。

一个传言就能把大厂市场催热了，这是最新消息。还有永清这个月卖的很好，当然前提是永清的价格太低了，八千九千，价格起了决定性作用。永清的区位差不多的固安价格是多少？大家也都基本上是清楚的。

我们整理了有关十月底的价格信息，我们还要发一期环京的全景价格信息。

2019年的稳现在接近尾声，尤其是第三季度6.2的增长速度，政策方面肯定要调整一下，最近有很多的说法，涉及到政策调整，不可能还坚持6.2，虽然年初基本上掌握的是6.0到6.5，但是一般来说，不会直接就着下线。当然第四季度也不可能是6.2的水平。

政策调整，各地在蠢蠢欲动。所谓的限购放松，昨天我们说了，对于刚需改善性需求来讲，并没有严格的限购，从来就没有。2017年开始压制的是投资性需求，2017年重点城市都买在了高点，重点城市西安稍微延后一点，但是去年也买在了高点。

买在最高点怎么办？忍着，没其他的办法。

我们的关注点在七环，这是咱们最重点关注点，七环波动是比较大的，但是实际上八环的波动更大。我们所说的与北京密切相关的八环，指的是东八环、东南八环以及南八环，别处不算。

八环并不是不存在，只是叫法不同而已。保定到天津的这条路原来叫做保津高速，也就是定兴与雄安三县。当然安新算不上八环，距离八环比较远，主要是容城和雄县称得上八环。白沟、霸州，东南方向的武清以及正东方向的宝坻、蓟县、平谷，这是八环。蓟县向南这一环叫津蓟高速。

北京的西南部、正西、西北、北部我们也不说他，因为那边的地理地势原因，太行山、燕山的阻隔形不成北京环路，G95首环高速的西部北部，等于北京的九环。北京发展的是通州、大兴、房山，我们就造出一个八环的概念。

八环区域的南八环市场我们基本上不动。为什么不动？就是因为雄安是冻结开发、冻结交易、冻结户籍。环雄地区政策很难放开，所以霸州全市、高碑店的白沟只要和雄安挨得近的，政策都十分严厉，甚至没有任何放开的迹象。所以我们不动八环市场，我们不介入八环市场。

这样北京八环就剩下武清、宝坻、蓟州这三个区域市场，宝坻、武清我们一直在做。

刚才看到一则消息：东莞各镇工业厂房的租金2016年之后上涨了两倍到三倍，因为深圳现在容不下工厂，工厂的厂房基本搬到了东莞，造成东莞工业厂房的租金上涨了两倍到三倍。就只能是再继续往外迁移工厂，深圳的工厂迁到东莞，还不行，还得继续往外迁移，那往哪儿迁移？

以东莞现在的房价以及厂房的租金，恐怕工业企业也很难容下了。那么它会继续地转移，向哪个方向转移？我们不好说，因为这个市场我没有关注过。但是深圳与临深住宅价格的暴涨我一直关注着，我们知道2015年开始深圳房价涨幅在一线城市绝对是超级领先的第一位。

这两年产业地产、园区地产也叫的如火如荼，因为有盈利可能性，所以房地产企业深扎到了产业地产领域。产业地产受地方优惠政策的影响比较深，所以这两年的产业地产不是华夏一枝独秀了，而是乱七八糟的企业都进入了产业地产开发领域，产业地产还包括文旅、养老等休闲类地产，不止工业园区的地产。

所以我们总说中国的所有经济现象都是地产，不是只有住宅地产、商业金融地产，而是所有的经济现象都涉及地产。

园区地产、工业地产的兴起，对于制造业企业来说，成本又是一轮大幅度增加，制造业本身压力就很大，租金、人工、材料、资金等等的成本压力就大，再加上园区租金价格的高涨，制造业会越来越难，东部的制造业也就必然需要转移。

粤港澳大湾区、长三角、京津冀已经基本上容纳不了这样的制造业企业了。什么叫做高端？电子产品就是高端吗？我们一直给大家提醒，电子产品所谓的高科技产品很难说叫做高端。

刚才看到华为折叠屏的5G手机售价16999。我们一般用的手机价格多少？对于普通的老百姓来讲，2000块钱的手机足够用了，未必非得要用华为还有苹果。

手机是产能过剩的行业，汽车也是产能过剩的行业，还有什么不过剩呢？似乎是没有。工业品类哪个行业不是过剩的？似乎找不到。

今天有轻雾，但是还能看见下弦月，月亮现在是一个小月牙了，明天回老家给父母上上坟，因为马上是十月初一。

大姐是1950年出生的，明年也到了70岁。父亲是1928年出生的，母亲1932年出生，最大的姐姐1950，二姐52，三姐54，四姐56，这是我们家庭的年龄结构。

以我们现在工业企业的生产能力来说，很难摆脱生产过剩的趋势，高科技产业更新换代太快，跟不上就被淘汰了。所谓的高科技产业生存的压力，肯定是最大的，你想不被淘汰，就要有大规模的研发投入；你投入了大规模的研发经费，研发出来产品，一个月之内相关山寨产品都出来了。

所以我们一直说高科技研发是最危险、最危险、最危险的行业，我们真的不敢恭维高科技研发落地的能力，以及高科技研发产业盈利能力，我们一直不看好。

中国是不把知识产权放在眼里的国度，几乎前十年电子产业山寨产品当家做主，除非人们都放弃那种模式了。

当然我们与此同时崛起一个华为。但是不都是华为，小小的一个制造业企业，高端电子产品的制造业企业，生存的能力有多大呢？生存的压力有多大呢？这些是必须重视的。企业家不是键盘侠，面对的情况完全不一样，键盘侠可以嘴上功夫，嘴上痛快，但是企业能干那些事吗？

键盘侠的夸夸其谈，学院派研究院这些派别夸夸其谈的多，但是你知道企业家怎么想的吗？企业家和你们的想法不同，它首先要活着，每个月都要活着，工人多了，单单的工人工资给他压力有多大？各种贷款都是收紧的，谁情愿贷给工业企业？谁敢确保工业企业能长盛不衰？压力太大，国务院也着急。

但是着急也没有办法，也没有银行去追捧所谓的高科技研发企业，因为它的成本太高，维持成本的日常投入巨大，但是缺乏盈利的可能性。这样的企业银行是不会追捧的，也别怨银行，也别怨银行追捧房地产，银行也得活着是吧？既然是商业银行，人家还有生存的压力呢，他不是政策性银行。

我不会管政策不政策，我一定要让市场来说话，政策是经常性变动的。经济不好了，我们就救市，我们就宽松，经济过度发达了，尤其房地产过度发达了我们就压一下，仅此而已。

本来我是研究政策出身，但是逐渐转入到了对市场的深研，房地产的上下游全产业链真知在老师这里你能听到，我们不是单单说房地产，更不是单单的说住宅地产、商业金融地产，我们所有的地产现象都在深入研究，地产与经济之间的关系我们的掌握是最深的。我没有必要去看短期内的政策。

我们也就没有必要跟着炒房团炒虚无缥缈、完全落不了地的破烂概念，自贸区、国家级新区太多了，不能炒作这些概念抬高房价。现在炒作概念已经彻底没有意义了，炒作高铁，高铁以后基本上遍及全国各地，你炒也没有意义，高铁是标配了。你还有什么要炒的呢？炒产业园区？产业园区现在是什么垃圾东西？

所有的概念炒作现在都是站不住脚的，好在傻子还多，95%的专家，99%的老百姓就是这样的，最近市场的蠢蠢欲动，炒房团又开始行动了。行动到哪儿去？哪个地方说放松限购我就到哪去，思维很简单啊！

昨天看到一则消息，有关深圳招聘的事，据说现在找工作的主要是潮汕人，而不是外地人了。虽然我们一直看粤港澳大湾区人口增长比较快，但是如果要是潮汕人、都是广东人为主增长，只不过就是农村人口进城而已。我们说过重庆，重庆从原来的全域3200万人口现在降成了3100万，也就是重庆外流还有100万，你怎么看呢？

所以很多地区所谓的人口增长是农民变市民的增长。现在还是全国年轻人都到东莞打工的时代吗？到深圳打工还是那个时代吗？深圳东莞所谓的人口增长如果仅仅是农民变市民的增长，那就说明对外来人口已经失去了吸引力。重庆、西安对外来人口肯定是没有吸引力的，粤港澳大湾区就有吸引力了吗？有可能你又错了。

当然这方面我们还要深入的调研，我们现在还不敢说。昨天看到了这个消息，也是深圳自媒体发布的数据。原来以前很少本地人找工作，现在主要都是本地人在深圳工作，那就彻底的变了。深圳对于全国人口的吸引能力就下降了，而不是增长了。你不能单看这些数据，而不看这些数据的实质。

挑着担子创业的时代早就过了，这代人不是那一代人，不是50、60后挑着货郎担子就走的那群人。我们讲过好几次浙江柯桥有一个机用缝纫机企业阮氏三兄弟的故事。机用缝纫机在全国比较强的一个企业，具体名字忘了。但是他的老板是浙江的三个钉鞋匠，上世纪80年代中期，兄弟三个到鸭绿江边的丹东去钉鞋，好像是后来发展成全国机用缝纫机的五强之一，可以叫做富一代了。

当时人大一个社会学教授正在探讨有关富二代的问题。富二代肯定是没有好名声的，探讨这个问题的时候人大的教授，当着我们那么多的经济学家的面，20多位将近30位经济学家的面，问阮老大说：“你的孩子现在如何？”把阮老大问哭了，为什么？他的孩子不认他了，因为他长年累月在鸭绿江，在丹东，所以孩子根本就不认他了，再给孩子钱，孩子也不要。

现在谁还去东莞流水线打工？谁还去深圳工厂打工？谁还去富士康这种破烂企业打工？有多少九零后会到富士康流水线打工的？有多少是到工厂去当流水线工人？现在还有多少？

厦门也是如此。今年去厦门我们打车跟他们攀谈。小伙子一年之前从西安毕业之后带着女朋友来的厦门，小女孩是做指甲的，说这边不行，厦门的生意没法做。

厦门的人口才有多少啊？我们应该是在翔安打车，用他一天的车，然后一直跟他攀谈，小伙子说我们准备走了，准备回西安，他也不是西安人，他只是陕西的，准备回县里了，不在厦门待了，因为活不下去了，没有活路。

东南沿海对于外地的小朋友来讲已经是活不下去了，房价高不可攀，租金高不可攀，生意机会却没有，还不如回到自己家乡的县城，至少说居住生活成本下降，挣点是点，这是一个很大的变化。原来背着个包就到珠三角、长三角的现象正在扭转，甚至直接就结束了。

浙江第一批的富裕人群是怎么起来的？叫做用鸡毛换糖，那鸡毛后来干什么用了？卖给俄罗斯的羽绒服不就是鸡毛吗？用鸡毛换糖，这是浙江人改革开放原始起步的方式，可以百度一下当时是怎么回事。哪有什么浙商啊？浙商的第一代摇着拨浪鼓，挑着货郎担子起来的。

人家晋商还有四川自贡的盐帮，好歹是贩私盐的，用鸡毛换糖换起来的浙商，确实也很辛苦，但是也就没有那么高大上了。

为什么浙江很多的地区可以保持房价12年不涨？甚至还往下掉？肯定是产业的原因，肯定是浙商商人出问题了，才有12年不涨的浙江房价。当然不涨也没有跌多少，没有腰斩就已经够对得起他了。

我们去年到绍兴去，房价和十几年以前的房价也差不了多少，宁波的房价涨幅也很低，2014年以萧山区为代表的杭州还腰斩了，还是产业出了问题。

我们既要看城市聚人能力，又要看聚的是什么人。如果是本地农民进城，本地农民变市民，这个不属于聚人。并没有真正聚拢外地人，外地人在你这儿没有机会，甚至外地人已经不选择粤港澳大湾区了，所以不能单看官方的数据。

你有多少可以有高收入的第三产业提供给外地的朋友们？有没有？还是给他提供像富士康这种流水线的就业机会？这个是相当关键的，现在生产线谁还去？在东莞的生产线干活，我还不如在县城待着呢，这是一个比较重大的变化。

不论什么地区生产线招工都成为难题，年轻人不干了，又都是独生子女。当然农村不可能有独生子女，但是以前的奋斗精神，新的一代已经基本上没有了。他不会那么奋斗的，踏踏实实的在生产线干，最后能干到厂长，干到厂长有什么呀？还不是个打工族嘛？

像《大江大河》这类影视剧实际上能把那个年代大体展现出来，《大江大河》第一部看完了，昨天看《江河水》，但是我感觉跟《大江大河》差距太大了，《江河水》编剧的水平很低。

我最近更加追捧的还是建国之后的70年全景展现的年代剧。我不看现代剧，尤其是小鲜肉演的现代剧，没有任何意义。

社会变迁是有规律可循的，不是没有规律，什么该有什么该结束？这是有规律可循的。九零后，未来的零零后去东莞打工，这种可能性已经不存在了。那就潮汕人自己干吧，如果这样的话就没有真正的人口增长。

至少要看到10年20年甚至30年人口流动的规律，需要看到这些东西，还在那懵懵懂懂，拿着农民变市民的破烂数据，再说人口流动，这就完全错了，重庆还是人口净流出比较严重的一个省。

我们前段时间一直在讲人口城市的阶层固化，现在固化已经很严重了。你看着可能重庆本地朋友，天天的过得比较好，这儿旅游那儿玩的。但是对于新进入重庆的年轻人呢？有机会没有？阶层固化这个问题，我们一定要重视，阶层固化最严重的城市，是没有年轻人机会的。

如果没有年轻人大量的涌入，没有年轻人生存的机会就业的机会、成长上进的机会，这个城市是会逐渐的变成一片荒漠。现在这个年代就是外来新增人口决定城市的前景，如果没有，那么你炒的这些房子就会越来越不值钱。东北鹤岗的房价为什么那么低？玉林房价为什么那么低？就是年轻人都不来了，不但年轻人不来了，老年人也要走了，那个地方已经不能生存了。

实际上我不太接受孩子出去留学，然后思想改变，然后不适应中国的社会环境，我不赞成。儿子爱吃麦当劳、肯德基，我有时候就逗他说：“上美国吧？”儿子说：“我不去”，正合我意，麦当劳、肯德基在中国也能吃，不能离开这个土壤，离开这个土壤你就完全的适应不了，尤其是适应不了人际交往了。

情商远比智商重要的多，你又不是搞科研的，不需要你智商超高，你需要与人相交，不需要你智商多高，但是需要你情商特别高。

我只看我儿子以后情商如何？智商生下来就已经定了。但是情商完全是可以塑造的，只有情商对孩子的未来有意义，见啥人说啥话，可以当一个首长的秘书，哪怕就是首长的司机，进步都是最快的。

都不要他，那就给我当司机呗，跟着老爹，老爹水平很高啊，所以说给老爹当司机就行了。公务员当不成，自己家有企业干就可以了，这是我对我儿子未来道路的选择。