研究背景
从人的需求层次角度来分析住房属于基本层次的需求；在市场经济环境下从社会层面来分析，住房则是一种具有福利属性的特殊商品。从我国整体商品房销售价格与居民的可支配收入进行对比可知，我国的商品房销售价格高于居民的可支配收入水平，尤其是在北京、上海、深圳等地，商品房的价格远超一般居民的收入水平[1]。在市场经济环境下完全依赖市场自我调节来解决住房问题，在时间尺度上存在较大的不确定性，从现实角度来看也无法满足居民对于住房的急切需求。由于住房的特殊性使得政府必须通过公共手段来缓解住房的供需矛盾，为此我国政府提出了保障性住房政策，即为低收入家庭（主要为城镇户籍的低收入家庭）提供限定价格、限定标准的住房，主要包括经济适用房、政策性租赁住房以及当前较为普及的廉租住房[2]。在十八届三中全会中党中央再次强调了要推动保障性住房体系的建设，从而为和谐社会的建设创造良好的基础环境。但是，在保障性住房的建设过程中由于开发单位的投入较大，而收益较低且回报周期较长。因此，各地政府在保障性住房建设的投资与管理中动力不足，同时也存在客观的投资资金有限等问题。针对上述问题学术界提出了PPP（Public—Private—Partnerships）融资模式，即，公私合作制。该模式的提出为解决保障性住房建设的融资难问题提供了条件，也成为活跃金融市场与增加私人资本投资渠道的新路径[3]。但是，PPP融资模式在运行中也存在一定的不足，从而制约了该融资模式效益的最大化发挥。东莞市生态园公租房项目是东莞市市政府，采用PPP融资模式而开发的一个保障性住房项目。分析PPP融资模式在该项目建设中的运用状况，从而更好地促进项目的建设，是相关领域工作者不可回避的问题。
研究目的市场经济的发展改善了人们的基本生活水平，而在市场经济环境下住房问题则成为中国居民必须面对的重要问题。政府保障性住房项目的实施为低收入家庭提供了基本的住房保障，但是如何解决保障性住房项目的融资问题则是确保该公益性项目得以持续发展的关键[4]。基于此本文的研究目的在于：首先，从我国保障性住房融资的社会现象出发，明确保障性住房融资工作开展的现状；其次，分析我国保障性住房融资体系中存在的不足，并探讨造成这些问题产生的相关原因；再次，结合当前的社会发展背景以及保障性住房项目融资问题的特殊性，提出针对性的解决方案，从而促进保障性住房项目融资活动的顺利开展。
研究意义本文以当前保障性住房的融资问题为研究对象进行探讨，探究的意义在于：首先，在理论层面上为丰富保障性住房体系融资问题作出一定的贡献；具体表现为针对当前保障性住房体系融资问题研究在区域性与对象选择上的不足进行优化改进，从而形成一定的理论丰富意义。其次，在实践层面为我国更好的开展保障性住房融资，促进保障性住房项目建设的发展做出贡献。具体表现为以东莞市生态园公租房为例进行分析，明确其在融资中存在的不足并提出解决对策，能够为东莞市生态园公租房项目的发展以及其他相关保障性住房项目的发展提供指导。
研究内容本文的研究内容有以下几方面：第一，绪论部分，该部分对本文研究的背景环境与所具有的理论与现实意义进行了阐述，分析了实现本文研究目标的具体方法与思路；从而为本文的后续研究提供基础准备，明确所需要研究的关键性问题与路径。第二，文献分析与基础理论部分，这一部分首先分析了与本课题研究内容相关的国内外学术界研究现状。从而对前人的研究进行总结升华，为本文后续研究提供一定的理论参考。其次，对研究中涉及到的相关理论进行阐述说明为下文的研究提供准备。第三，我国保障性住房的融资模式现状与国内外经验借鉴，这一部分主要介绍了我国保障性住房的融资模式发展现状，以及国外在该领域的有益经验。第四，保障性住房体系中PPP模式的融资模式的SWOT分析，该部分从多角度分析了PPP模式在保障性住房融资中的优劣势、机遇与威胁等。第五，实证研究部分，该部分以东莞市生态园公租房为例对PPP融资模式的应用进行实证分析。第六，保障性住房体系中PPP融资结构的优化策略，该部分从多角度提出了促进保障性住房体系中PPP融资结构优化的具体方法。第七，结论及展望，即在总结全文研究内容和成果的基础上，对全文研究进行概括提炼。
研究方法在本文的研究中采用了以下方法：
（1）系统分析方法：科学研究是一种系统化的研究，对保障性住房体系中PPP融资模式的研究也必须从系统化的角度来进行考虑。为此，本文从公共管理学、金融学、投资学等角度系统的分析了保障性住房体系中PPP融资模式问题，从而避免了研究的片面性，提高研究结论的科学性与适用性。
（2）文献分析法：在课题研究前对其他学者在该领域的研究状况进行总结分析，是科学研究的重要环节，也是提高后期研究可行性与效率的主要途径。对现有研究成果的分析能够明确当前理论界在该领域的研究成果与发展阶段，可以避免后期低水平的重复研究以及为创新研究提供启发。在本课题的研究过程中利用学校提供的电子数据库，对相关主题的文献进行了搜索和查阅。明确了学术界在保障性住房体系中PPP融资模式上的探索成果以及提出的先进理论，这为本文的研究提供了有力的基础支持。
（3）定性与定量的综合分析法：定量分析能够提高对保障性住房体系中PPP融资模式问题研究的客观性，从而为后续的原因分析与策略设计提供参考。而在研究中部分问题无法定量描述，因此本文也综合引入定性分析方法，从而补充定量分析的不足。
（4）经验总结法：将保障性住房体系中PPP融资活动的实践经验进行归纳提炼，从而形成系统化的实践知识，将简单、杂乱的经验上升为系统化的理论知识。同时，将这些来自实践的知识与理论进行结合，从而实现对主题认知的跨越。
（5）案例分析法：在本文的研究中为了进一步的阐述保障性住房的PPP融资模式这一主题，明确当前我国保障性住房体系中PPP融资模式的现状以及存在的不足。本文以东莞市生态园公租房为例进行分析，从而明确东莞市生态园公租房项目在保障性住房PPP融资模式上的现状、问题，以为下文的研究做出铺垫。

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